BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122

Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65972

b) Como segundo motivo, y con carácter subsidiario al anterior, entiende esta parte
que la cesión del ejercicio del derecho de usufructo debe tener acceso al Registro de la
Propiedad en virtud de lo previsto en el artículo 2.2 LH en tanto que modificación del
derecho de usufructo.
Primero. La cesión del ejercicio derecho de usufructo constituye un derecho real
perfectamente definido y válido.
5. La reunión de la inmediatez y la trascendencia erga omnes (requisitos cuyo
acaecimiento se examinará, por separado, a continuación) convierten la cesión del
ejercicio del derecho de usufructo en un verdadero derecho real. El título que contiene el
acto del que nace aquel derecho es inscribible, toda vez que afecta a ese derecho real.
A.

El carácter inmediato del ejercicio del derecho de usufructo

6. El Diccionario Panhispánico del español jurídico define la voz derecho real de la
siguiente forma: “Derecho que atribuye a su titular poder inmediato y directo sobre una
cosa”.
7. La doctrina científica más autorizada en la materia, no obstante, ha venido a
introducir un segundo carácter en la noción de derechos reales. De una parte, contarían
con un carácter directo o inmediato (que se incluye en la anterior definición); de otra, con
uno excluyente o erga omnes.
8. El Registrador continúa el segundo párrafo de los Fundamentos de Derecho de
la Nota de Calificación con que: “El objeto de transmisión no es el derecho de usufructo
no permitido por la ley sino las facultades que integran el mismo más concretamente el
aprovechamiento mediato, lo que supone introducir a un tercero en el ejercicio del
derecho, teniendo en cuenta que este cesionario en el ejercicio no se constituye en
usufructuario dado que no es el derecho mismo lo que se transmite (…)”.
9. El Registrador alude en primer lugar al carácter inmediato de los derechos reales
y, a la sazón, a la falta del mismo de la cesión del derecho de usufructo, lo cual
determinaría, a su vez, su falta de carácter inscribible.
10. De ese modo, el Registrador equivoca cuál es el objeto de inscripción,
asimismo, sobre una fundamentación errónea. De la redacción del segundo párrafo de
Fundamentos de Derecho de la Nota de Calificación, se vislumbra el siguiente
razonamiento: los derechos reales se caracterizan por conferir un poder directo e
inmediato sobre una cosa; solo los derechos reales son inscribibles en el Registro de la
Propiedad; la cesión del derecho de usufructo no confiere un poder inmediato –sino
mediato– de la cosa; así, la cesión del derecho de usufructo no es un derecho real y, por
ello, tampoco es inscribible en el Registro de la Propiedad.
11. En cuanto al objeto de inscripción, el artículo 1 LH establece:
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”.
12.

El artículo 2.1 LH continúa:

Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos”.
13. El objeto de inscripción en los Libros del Registro de la Propiedad es, por tanto,
el título que afecta a derechos reales, y no el derecho real en sí mismo, tal y como
refrenda mayoritariamente nuestra doctrina científica, pero yerra en identificar el
Registrador.
14. Mayor prueba de ello supone que actos y contratos de naturaleza
eminentemente personal tengan acceso al Registro de la Propiedad, tales son los

cve: BOE-A-2025-10037
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“En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: