Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10047)
Resolución de 9 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2, por la que se suspende parcialmente un mandamiento en el que se trascribe una sentencia dictada en procedimiento ordinario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66063
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de
diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la
tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso
con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular
registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la
acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien,
ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa
penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral
que a aquél le era desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover
la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer
valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser
oídos en defensa de los suyos propios».
3. Entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto
sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige
que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial
de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la
Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral, llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar en el presente caso la
negativa a la inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento seguido
exclusivamente contra quienes ya no son los titulares registrales de la finca en la actualidad.
Como se deduce del artículo 222.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de
una sentencia solo alcanzan a las partes del proceso en que se haya dictado la y a sus
herederos y causahabientes. Los adquirentes que han inscrito su titularidad en el
Registro con posterioridad solo se verán afectados por la sentencia, y podrá cancelarse
su inscripción como consecuencia de dicha sentencia, si han sido oportunamente
demandados en el procedimiento o si la demanda había sido objeto de anotación
preventiva en el Registro antes de que inscribieran su respectivo derecho.
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia
despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se
haya anotado preventivamente la demanda de nulidad con anterioridad a los mismos- es
necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso
no se ha efectuado.
Debe recordarse que no compete al registrador enjuiciar si el titular registral es de mala
fe o si la transmisión de la finca no queda amparada por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Según este precepto legal, la buena fe se presume siempre, por lo que si se
pretende hacer valer la mala fe a que se refiere el recurrente debe ser ésta probada en el
juicio contradictorio correspondiente seguido frente al actual titular registral.
No obstante, presentada la demanda podrá solicitarse anotación preventiva de la
misma para impedir que durante la tramitación del procedimiento judicial pueda surgir un
tercero protegido por la fe pública registral.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de abril de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-10047
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66063
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de
diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la
tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso
con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular
registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la
acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien,
ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa
penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral
que a aquél le era desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover
la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer
valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser
oídos en defensa de los suyos propios».
3. Entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto
sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige
que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial
de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la
Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral, llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar en el presente caso la
negativa a la inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento seguido
exclusivamente contra quienes ya no son los titulares registrales de la finca en la actualidad.
Como se deduce del artículo 222.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de
una sentencia solo alcanzan a las partes del proceso en que se haya dictado la y a sus
herederos y causahabientes. Los adquirentes que han inscrito su titularidad en el
Registro con posterioridad solo se verán afectados por la sentencia, y podrá cancelarse
su inscripción como consecuencia de dicha sentencia, si han sido oportunamente
demandados en el procedimiento o si la demanda había sido objeto de anotación
preventiva en el Registro antes de que inscribieran su respectivo derecho.
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia
despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se
haya anotado preventivamente la demanda de nulidad con anterioridad a los mismos- es
necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso
no se ha efectuado.
Debe recordarse que no compete al registrador enjuiciar si el titular registral es de mala
fe o si la transmisión de la finca no queda amparada por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Según este precepto legal, la buena fe se presume siempre, por lo que si se
pretende hacer valer la mala fe a que se refiere el recurrente debe ser ésta probada en el
juicio contradictorio correspondiente seguido frente al actual titular registral.
No obstante, presentada la demanda podrá solicitarse anotación preventiva de la
misma para impedir que durante la tramitación del procedimiento judicial pueda surgir un
tercero protegido por la fe pública registral.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de abril de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-10047
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
