Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13386)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.
15 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86734

Y en la objeto del contrato, se recoge:
“Por medio de la presente, la propietaria constituye, en este acto, a favor de la
superficairia [sic], quien lo acepta, un derecho real de superficie sobre la totalidad y parte
de la finca o fincas descritas en la parte expositiva”.
Así, se otorga el derecho por la parte propietaria sobre la totalidad de superficie
registral las fincas 25.575, 25.576 y 25.558, que son descritas en la Escritura (fincas
números 4, 5 y 6), identificándose todas las fincas conforme a su descripción registral
según se puede comprobar en las notas simples que se incorporan a la Escritura. Y el
hecho de que se indique en la Escritura que dichas fincas son parte de la parcela
catastral 37 del Polígono 28 no desvirtúa el hecho de que se otorga el derecho por la
parte propietaria sobre la totalidad de dichas fincas registrales.
Por tanto, entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse
la inscripción del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho
de superficie, esto es, sobre la totalidad de las Fincas Registrales 25.575, 25.576
y 25.558.
Segundo. En cuanto a las Fincas Registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3.002,
efectivamente, como se recoge en la Calificación que recurrimos, se constituye el
derecho sobre arte de dichas fincas registrales, descritas todas ellas conforme a su
descripción registral. Si bien, en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie
objeto de inscripción, se adjuntan como anexos los planos y la tabla de coordenadas,
que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie de las mismas que
es objeto de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de
las Fincas sobre la que se concede el derecho de superficie con coordenadas UTM.
En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la constituir un
derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la
porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros del Notariado de 28 de
noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y
siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los
casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en
dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las
coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.”
El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando
se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la
edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro

cve: BOE-A-2025-13386
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 157