Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13508)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87230
exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción
de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de
superficie sobre parte de la registral 23.408, debe procederse previamente a la
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque la
porción sobre la que se constituye el derecho está identificada en relación a una parcela
catastral cuya identidad o correspondencia con la respectiva finca registral no puede
establecerse.
Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de
inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados
en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las
Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho
de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede
equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en
vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria–
la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las
que se constituye el derecho.
Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio
de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta
división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del
aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de
creación de un núcleo de población» (cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio).
Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a
una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del
ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de
divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no
basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la
subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese
resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de
octubre de 2005, entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas
que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal
ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se
atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro
elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión
de la existencia de la repetida parcelación.
A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un
negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la
constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique
una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de
carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y,
sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que
permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la
exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable,
y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de
la inscripción solicitada.
5. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se contenga
un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia de previa
georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada de esta
Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al
cve: BOE-A-2025-13508
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87230
exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción
de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de
superficie sobre parte de la registral 23.408, debe procederse previamente a la
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque la
porción sobre la que se constituye el derecho está identificada en relación a una parcela
catastral cuya identidad o correspondencia con la respectiva finca registral no puede
establecerse.
Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de
inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados
en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las
Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho
de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede
equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en
vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria–
la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las
que se constituye el derecho.
Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio
de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta
división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del
aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de
creación de un núcleo de población» (cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio).
Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a
una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del
ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de
divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no
basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la
subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese
resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de
octubre de 2005, entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas
que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal
ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se
atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro
elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión
de la existencia de la repetida parcelación.
A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un
negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la
constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique
una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de
carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y,
sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que
permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la
exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable,
y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de
la inscripción solicitada.
5. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se contenga
un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia de previa
georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada de esta
Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al
cve: BOE-A-2025-13508
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Núm. 158
