Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13507)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87221
constituye el derecho de superficie la cabida inscrita de la finca, no se aprecian razones
que permitan sostener las dudas de identidad manifestadas por la registradora, más allá
de la circunstancia de no extenderse el derecho de superficie a la totalidad de la finca
que, conforme a lo expuesto en los anteriores fundamentos, no puede justificar una
negativa a la práctica de la inscripción solicitada.
9. Distinto tratamiento merece la constitución del derecho de superficie sobre la
registral 52.436.
De la descripción literaria de la misma resulta que tiene una superficie inscrita
de 10.224 metros cuadrados, indicándose que está constituida por la parcela 49 y parte
de la parcela 15, ambas del polígono 28. Del plano georreferenciado incorporado al título
resulta que el derecho se constituye sobre una extensión superficial de 19.747 metros
cuadrados, abarcando la referida superficie la totalidad de la parcela 15 y la mayor parte
de la parcela 49.
Es evidente que resulta contradictoria con la descripción literaria de la finca la
indicación de que el derecho de superficie constituido abarca la totalidad de la parcela 15
del polígono 28, de tal manera que, como consecuencia de ello, el derecho de superficie
se constituye sobre una porción de territorio mayor que la que se encuentra comprendida
dentro de los linderos de la finca que contienen la extensión superficial consignada en el
Registro.
Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del
sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a
cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley
Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de
junio de 2012). Por tanto, constando en el Registro la extensión superficial de una finca y
cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca con
las parcelas catastrales cuya correspondencia se afirma en el título (cfr. Resoluciones
de 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012 y 21 de enero de 2014), el intento de
constituir el derecho de superficie sobre una porción de territorio superior a la
consignada en la descripción literaria de la finca sobre la que se constituye supondría el
intento de aplicar el folio de la finca a una porción de territorio colindante a la misma no
comprendida en el referido folio, además de implicar una extralimitación de la futura
edificación ejecutada en ejercicio del derecho constituido, que es precisamente lo que se
quiere evitar mediante la incorporación de las coordenadas de la porción de suelo
ocupada por la edificación en las declaraciones de obra nueva, conforme a lo indicado
en los anterior fundamentos.
Por tanto, no estando justificadas las dudas, la calificación no puede mantenerse en
este punto respecto de la registral 3.952 y el recurso debe estimarse; sin embargo, debe
resolverse que no es inscribible el documento en cuanto a la registral 52.436, sin
perjuicio de la posibilidad de lograr su inscripción previa rectificación de la descripción
literaria de la extensión superficial de la finca y simultánea inscripción de su
representación gráfica georreferenciada a través de los procedimientos regulados en los
artículos 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13507
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la
nota de calificación de la registradora en cuanto a la finca 3.952, y desestimar el recurso
respecto de la registral 52.436.
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87221
constituye el derecho de superficie la cabida inscrita de la finca, no se aprecian razones
que permitan sostener las dudas de identidad manifestadas por la registradora, más allá
de la circunstancia de no extenderse el derecho de superficie a la totalidad de la finca
que, conforme a lo expuesto en los anteriores fundamentos, no puede justificar una
negativa a la práctica de la inscripción solicitada.
9. Distinto tratamiento merece la constitución del derecho de superficie sobre la
registral 52.436.
De la descripción literaria de la misma resulta que tiene una superficie inscrita
de 10.224 metros cuadrados, indicándose que está constituida por la parcela 49 y parte
de la parcela 15, ambas del polígono 28. Del plano georreferenciado incorporado al título
resulta que el derecho se constituye sobre una extensión superficial de 19.747 metros
cuadrados, abarcando la referida superficie la totalidad de la parcela 15 y la mayor parte
de la parcela 49.
Es evidente que resulta contradictoria con la descripción literaria de la finca la
indicación de que el derecho de superficie constituido abarca la totalidad de la parcela 15
del polígono 28, de tal manera que, como consecuencia de ello, el derecho de superficie
se constituye sobre una porción de territorio mayor que la que se encuentra comprendida
dentro de los linderos de la finca que contienen la extensión superficial consignada en el
Registro.
Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del
sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a
cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley
Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de
junio de 2012). Por tanto, constando en el Registro la extensión superficial de una finca y
cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca con
las parcelas catastrales cuya correspondencia se afirma en el título (cfr. Resoluciones
de 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012 y 21 de enero de 2014), el intento de
constituir el derecho de superficie sobre una porción de territorio superior a la
consignada en la descripción literaria de la finca sobre la que se constituye supondría el
intento de aplicar el folio de la finca a una porción de territorio colindante a la misma no
comprendida en el referido folio, además de implicar una extralimitación de la futura
edificación ejecutada en ejercicio del derecho constituido, que es precisamente lo que se
quiere evitar mediante la incorporación de las coordenadas de la porción de suelo
ocupada por la edificación en las declaraciones de obra nueva, conforme a lo indicado
en los anterior fundamentos.
Por tanto, no estando justificadas las dudas, la calificación no puede mantenerse en
este punto respecto de la registral 3.952 y el recurso debe estimarse; sin embargo, debe
resolverse que no es inscribible el documento en cuanto a la registral 52.436, sin
perjuicio de la posibilidad de lograr su inscripción previa rectificación de la descripción
literaria de la extensión superficial de la finca y simultánea inscripción de su
representación gráfica georreferenciada a través de los procedimientos regulados en los
artículos 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13507
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la
nota de calificación de la registradora en cuanto a la finca 3.952, y desestimar el recurso
respecto de la registral 52.436.
