BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88027

división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo
supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones,
localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso
la Ley Urbanística de Andalucía.
Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material
la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de
indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística
quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con
las garantías procedimentales oportunas.
Así, como ejemplo, el caso conocido por la sentencia de 28 de junio de 2019 de la
Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con
sede en Málaga, en el recurso interpuesto contra una resolución dictada en expediente
de restablecimiento de la legalidad urbanística por parcelación urbanística y que ordenó
en el plazo de dos meses se procediese a la reagrupación de la parcela inscrita en el
Registro de la Propiedad. El Tribunal desestima el recurso, rechazando la existencia de
indefensión y acepta la valoración del juez de Instancia de las pruebas aportadas entre
las que se encontraban: las sucesivas ventas de cuota indivisa formalizadas en escritura
pública, fotografías incorporadas a la denuncia de la Policía Local y el informe técnico
municipal, de los que resulta acreditada la existencia de seis construcciones y sus
respectivos vallados metálicos, así como el objeto social de la sociedad consultado al
Registro Mercantil que era «la adquisición por cualquier título, promoción, construcción,
tenencia, uso, alquiler, arrendamiento, cesión, explotación directa de solares, edificios,
almacenes, locales, garajes, oficinas y aparcamientos», actividades que distan bastante
de las labores agrarias a la que alude la Ley 19/1995, sin que a su vez constara que los
compradores desempeñaran profesión o actividad relacionada con el destino agrícola de
aquélla; lo que a falta de prueba en contrario constituye elemento indiciario, a juicio del
Tribunal, que en concordancia con los ya expuestos pone en cuestión el mantenimiento
del uso agrícola previsto para la finca.
Desde el punto de vista notarial y registral es clarificadora la sentencia de la
Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio de 2022 al señalar que «no se trata de que
las escrituras públicas de compraventa no puedan inscribirse por faltar la licencia
urbanística de parcelación o la declaración de su innecesariedad y esta falta pueda ser
subsanada con posterioridad, sino que dichas escrituras públicas no debieron otorgarse,
no debieron autorizarse dada la evidencia de una parcelación ilegal, atendido el hecho
de otorgarse cuatro escrituras públicas de compraventa de partes indivisas de la misma
finca aún con manifestación expresa de mantener dicha finca indivisa y sin asignación de
uso individualizado, pues la realidad probada es que, pese a que se otorgaron escrituras
de compraventa de cuotas indivisas, se llevó a cabo la parcelación de la finca y la
atribución del uso individualizado de un trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos
compradores independientes unos de otros a los que no les une vínculo alguno por
razón de herencia, matrimonio o similar, estando prohibida en el suelo no urbanizable
todo tipo de parcelaciones urbanísticas».
4. El apartado segundo del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal dispone que la
división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible
si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística.
No obstante, esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido
estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

cve: BOE-A-2025-13609
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Núm. 159