BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159

Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87968

Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Marbella que debe ser cancelada previamente a la
cancelación de dicha hipoteca”.
El Registrador alega como fundamentos de Derecho, en lo que aquí nos interesa, los
siguientes:
Segundo. Constando en el Registro de la Propiedad haberse expedido la
certificación prevenida en la regla 4.ª del artículo 131 LH respeto a la indicada finca, la
cancelación de la hipoteca supondría una publicidad incompatible a los efectos de dicho
procedimiento. Sin que siendo la hipoteca la base del mismo pueda perjudicar al
adjudicatario adquirente, en cuyo beneficio está extendida la nota. Tal defecto puede
subsanarse mediante la cancelación de dicha nota por el Juez en virtud de desistimiento
del acreedor.
Tercero. Conforme al artículo 688.2 párrafo 2.º (no indica el texto legal, pero
entendemos que se alude a la LEC), en tanto no se cancele por mandamiento judicial la
nota marginal de expedición de certificación, el registrador no podrá cancelar la hipoteca
por causas distintas de la propia ejecución.
Cuarto. (…) Entendemos que se trata de un error de la nota de calificación, ya que se
refiere a un supuesto distinto de cancelación de hipoteca, al de la escritura de carta de pago.
5.º El objeto del recurso versa acerca de la posibilidad de cancelar una hipoteca
cambiaria a solicitud del titular registral de dominio, con base a un pacto inscrito por el
cual tiene lugar la extinción de la hipoteca, pero se da la circunstancia de que el
Registrador ha desoído la inscripción de este pacto y ha expedido certificación de
dominio y cargas para un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
Estamos ante una caducidad convencional de una hipoteca, y después de
extinguirse por cumplimiento del plazo, el Registrador la resucita a su arbitrio cuando
expide la certificación de dominio y cargas afirmando que la hipoteca subsiste.
Y el Registrador va más allá y blinda la hipoteca extinguida al practicar la nota
marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas; cuando debió comunicar
al LAJ que la hipoteca se había extinguido.

1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo al que nos dirigimos que nada se
opone a que la hipoteca pueda ser constituida por un plazo determinado (vid.
artículo 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede
ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una
vez vencido dicho plazo.
Este es nuestro caso, en el que la hipoteca se extinguió antes de iniciarse el
procedimiento de ejecución hipotecaria.
2. En el presente caso se ha pactado la caducidad convencional de la hipoteca, y el
efecto que produce es la extinción del derecho real de hipoteca que tiene lugar de un
modo automático por ser ese el efecto natural de la voluntad de las partes incorporada al
título constitutivo, de tal manera que por el transcurso del plazo pactado opera la
caducidad de la hipoteca y la misma puede ser cancelada sin consentimiento de su
titular registral, ni resolución judicial, ni tampoco necesidad de acreditar el pago -que es
otro supuesto de extinción-.
Con carácter general, la Dirección General exige que se cumplan los siguientes
requisitos para que opere la caducidad convencional automática de las hipotecas:
a) Que la extinción del derecho tenga lugar de un modo nítido y manifiesto, sin
dudas ni controversias, y esté referido a la hipoteca, no a la obligación garantizada;
b) Cuando se den las demás condiciones convenidas por las partes al momento de
su constitución;
c) Cuando las notificaciones por parte del dueño de la finca al acreedor hipotecario,
éstas han de remitirse al titular registral actual de la hipoteca;
d) Que el pacto de caducidad de la hipoteca no se hubiera novado.

cve: BOE-A-2025-13603
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