Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13604)
Resolución de 9 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad interino de Marbella n.º 4, por la que se suspende la solicitud de cancelación de la inscripción de una hipoteca cambiaria por caducidad convencional.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87976
c) Cuando las notificaciones por parte del dueño de la finca al acreedor hipotecario,
éstas han de remitirse al titular registral actual de la hipoteca;
d) Que el pacto de caducidad de la hipoteca no se hubiera novado.
En el presente caso se cumplen todos los requisitos para la caducidad automática.
3. El Artículo 38 LH consagra el principio de legitimación registral. A todos los
efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
Inscrito el título (el de constitución de hipoteca), el derecho publicado (la hipoteca),
se presume que existe en la forma determinada por el asiento respectivo.
El titular registral está protegido y no puede ser privado de su derecho por un acto
unilateral del Registrador.
El tercero no puede adquirir por ejecución hipotecaria en contra de lo inscrito, porque
la publicidad registral se extiende al dato de la fecha de extinción de la hipoteca. Todo
licitador que participara en la subasta judicial estaría actuando de mala fe, porque la
caducidad convencional de la hipoteca está inscrita en el Registro.
Los principios de legitimación y de publicidad registral imponen una especie de cierre
registral para toda adjudicación en ejecución hipotecaria por estar caducada la hipoteca.
4. El artículo 82.2 LH señala que las hipotecas podrán ser canceladas sin
necesidad de sentencia ni de escritura cuando el derecho inscrito quede extinguido por
declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la
inscripción, lo que justamente ocurre en el supuesto que ahora se discute.
5. El precepto legal (131.4 LH) citado por el Registrador en el fundamento de derecho
segundo de la nota de calificación es un error. Este artículo hace referencia a la cancelación
de las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca.
6. El precepto legal (688 LEC) citado por el Registrador en el fundamento de
derecho tercero de la nota de calificación es interpretado también con error. Veamos:
El párrafo 1 del artículo 688 LEC le exige al Registrador de la Propiedad que expida la
certificación de dominio y cargas con inserción literal de la inscripción de hipoteca que se
haya de ejecutar, cosa que sí realizó, haciendo constar la caducidad convencional del 20 de
marzo de 2018 y también le exige que exprese si la hipoteca se encuentra subsistente –
extremo en el que erró el Registrador porque afirmó la subsistencia de la hipoteca cuando ya
se había producido la extinción por caducidad convencional el 20 de Marzo de 2018–.
El párrafo 2 segundo del artículo 688 LEC le permite al Registrador de la Propiedad
cancelar la hipoteca por causas de la propia ejecución, como es nuestro caso, en el que
consta frente a terceros ejecutantes o licitadores, la inexistencia de hipoteca, causando
el cierre registral de una futura ejecución.
El párrafo 3 del artículo 688 LEC establece lo que debió ocurrir en este caso, y cómo
debió haber actuado el Registrador de la Propiedad: "Si de la certificación resultare que
la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada,
el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto poniendo fin a la ejecución".
7. Conclusión: El pacto de caducidad convencional de la hipoteca es un supuesto
de extinción del derecho real de hipoteca por el transcurso del plazo fijado, más allá del
cual no puede ejercitarse la acción hipotecaria, constituyendo un elemento delimitador de
la hipoteca, que al encontrarse inscrito, como tiene lugar en este caso, es oponible a
todos los terceros adquirentes de la hipoteca, tengan éstos la condición de cesionarios
del crédito hipotecario o de tenedores de la letra de cambio por endoso (artículos 1255
del Código Civil y 12 y 13 de la Ley Hipotecaria.
La cuestión del rechazo del pacto debió plantearse al presentarse a inscripción la
escritura de constitución de hipoteca, pero al constar el repetido acto inscrito en la
actualidad, se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que el Registrador
de la Propiedad debe aplicar los efectos que de tal inscripción se derivan, mientras el
asiento no sea anulado en virtud de resolución judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
cve: BOE-A-2025-13604
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87976
c) Cuando las notificaciones por parte del dueño de la finca al acreedor hipotecario,
éstas han de remitirse al titular registral actual de la hipoteca;
d) Que el pacto de caducidad de la hipoteca no se hubiera novado.
En el presente caso se cumplen todos los requisitos para la caducidad automática.
3. El Artículo 38 LH consagra el principio de legitimación registral. A todos los
efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
Inscrito el título (el de constitución de hipoteca), el derecho publicado (la hipoteca),
se presume que existe en la forma determinada por el asiento respectivo.
El titular registral está protegido y no puede ser privado de su derecho por un acto
unilateral del Registrador.
El tercero no puede adquirir por ejecución hipotecaria en contra de lo inscrito, porque
la publicidad registral se extiende al dato de la fecha de extinción de la hipoteca. Todo
licitador que participara en la subasta judicial estaría actuando de mala fe, porque la
caducidad convencional de la hipoteca está inscrita en el Registro.
Los principios de legitimación y de publicidad registral imponen una especie de cierre
registral para toda adjudicación en ejecución hipotecaria por estar caducada la hipoteca.
4. El artículo 82.2 LH señala que las hipotecas podrán ser canceladas sin
necesidad de sentencia ni de escritura cuando el derecho inscrito quede extinguido por
declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la
inscripción, lo que justamente ocurre en el supuesto que ahora se discute.
5. El precepto legal (131.4 LH) citado por el Registrador en el fundamento de derecho
segundo de la nota de calificación es un error. Este artículo hace referencia a la cancelación
de las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca.
6. El precepto legal (688 LEC) citado por el Registrador en el fundamento de
derecho tercero de la nota de calificación es interpretado también con error. Veamos:
El párrafo 1 del artículo 688 LEC le exige al Registrador de la Propiedad que expida la
certificación de dominio y cargas con inserción literal de la inscripción de hipoteca que se
haya de ejecutar, cosa que sí realizó, haciendo constar la caducidad convencional del 20 de
marzo de 2018 y también le exige que exprese si la hipoteca se encuentra subsistente –
extremo en el que erró el Registrador porque afirmó la subsistencia de la hipoteca cuando ya
se había producido la extinción por caducidad convencional el 20 de Marzo de 2018–.
El párrafo 2 segundo del artículo 688 LEC le permite al Registrador de la Propiedad
cancelar la hipoteca por causas de la propia ejecución, como es nuestro caso, en el que
consta frente a terceros ejecutantes o licitadores, la inexistencia de hipoteca, causando
el cierre registral de una futura ejecución.
El párrafo 3 del artículo 688 LEC establece lo que debió ocurrir en este caso, y cómo
debió haber actuado el Registrador de la Propiedad: "Si de la certificación resultare que
la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada,
el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto poniendo fin a la ejecución".
7. Conclusión: El pacto de caducidad convencional de la hipoteca es un supuesto
de extinción del derecho real de hipoteca por el transcurso del plazo fijado, más allá del
cual no puede ejercitarse la acción hipotecaria, constituyendo un elemento delimitador de
la hipoteca, que al encontrarse inscrito, como tiene lugar en este caso, es oponible a
todos los terceros adquirentes de la hipoteca, tengan éstos la condición de cesionarios
del crédito hipotecario o de tenedores de la letra de cambio por endoso (artículos 1255
del Código Civil y 12 y 13 de la Ley Hipotecaria.
La cuestión del rechazo del pacto debió plantearse al presentarse a inscripción la
escritura de constitución de hipoteca, pero al constar el repetido acto inscrito en la
actualidad, se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que el Registrador
de la Propiedad debe aplicar los efectos que de tal inscripción se derivan, mientras el
asiento no sea anulado en virtud de resolución judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
cve: BOE-A-2025-13604
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
