Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9775)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64305
determinada en sus aspectos definidores, como resulta de las pólizas de préstamo y
afianzamiento cuyos testimonios se incorporan en la escritura calificada (…)».
Consideraciones –especialmente la referida a la cantidad máxima garantizada con la
hipoteca– sin duda trasladables al caso que nos ocupa, toda vez que en la escritura y
documentos incorporados aparecen delimitadas claramente las posiciones jurídicas de
cada una de las intervinientes, tanto en las pólizas como en la escritura.
4. El segundo defecto de la calificación reza así: «En cuanto al principio de
accesoriedad y la forma en que se redactan las obligaciones futuras, estas exceden de
los límites del mismo. La autonomía de las relaciones en el contrato de fianza queda al
margen de esta cuestión».
Y lo cierto es que la argumentación que sigue a la indicación del defecto se basa en
una interpretación –que no puede compartirse– de la condición general decimoctava de
la póliza (de garantía) incorporada. Y es que dicha cláusula decimoctava hace referencia
en este caso, únicamente, a quien figura como avalista del que identifica como «titular»
(quien, a su vez, es el avalado, junto al otro hipotecante tal y como se señaló, por
«Avalcanarias» ante la entidad financiera); el cual se ha obligado a mantener su prestado
aval personal (contragarantía) durante toda la vigencia del contrato de afianzamiento
mercantil, haciendo extensivo dicho aval (fianza) «a cualesquiera prórrogas,
renovaciones, novaciones y modificaciones de cualquier tipo, expresas o tácitas, que
pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente, en el
presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan», tal y como literalmente se hace
constar en la menciona cláusula decimoctava.
Obligación la del avalista –obvio resulta decirlo– por completo ajena a la garantía
hipotecaria constituida; pues resulta perfectamente posible que la Sociedad de Garantía
Recíproca ejecute prioritariamente dicho aval, y no la hipoteca, caso de no ser
rembolsado por el socio participe (y recordemos de nuevo esa discordancia ya apuntada
entre póliza y escritura), lo que la sociedad de garantía recíproca se hubiera vistió
obligada a abonar a la entidad financiera, prestamista en el contrato previamente
concertado.
Como también es evidente, tal y como indica el recurrente y en referencia a la
transcrita «condición general segunda», que se deduce claramente que el cumplimiento
íntegro de las obligaciones afianzadas por «Avalcanarias» (el reintegro realizado por el
avalado a la beneficiaria del aval de la totalidad del préstamo avalado) tiene como
consecuencia la finalización de su vigencia por la completa extinción de la fianza y que el
incumplimiento de dichas obligaciones por parte del avalado y el consecuente pago
realizado por «Avalcanarias», tendrá como resultado necesario que la póliza de aval –
diferente de la de préstamo reiteremos– siga en vigor hasta tanto no hayan sido
reembolsadas a «Avalcanarias» las cantidades que ésta haya abonado a la entidad
beneficiaria del aval; circunstancia que deviene imprescindible para que la sociedad de
garantía recíproca avalista pueda exigir el reintegro de las cantidades abonadas por
cuenta del avalado.
De nuevo reaparecen –y de nuevo hay que resaltar–, las diferentes relaciones entre
avalista y acreedor y entre el garante (la sociedad de garantía recíproca) y el socio
partícipe; el cual ha de reembolsar obviamente a ésta no solo lo que haya abonado a la
prestamista (Caixabank, SA) por los conceptos indicados en el préstamo avalado, sino
unas cantidades que pueden ser superiores por las partidas y conceptos que indica la
póliza de garantía. Algo perfectamente posible y garantizable, tal y como esta Dirección
General declaró en su ya citada Resolución de 16 de enero de 2024.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
cve: BOE-A-2025-9775
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64305
determinada en sus aspectos definidores, como resulta de las pólizas de préstamo y
afianzamiento cuyos testimonios se incorporan en la escritura calificada (…)».
Consideraciones –especialmente la referida a la cantidad máxima garantizada con la
hipoteca– sin duda trasladables al caso que nos ocupa, toda vez que en la escritura y
documentos incorporados aparecen delimitadas claramente las posiciones jurídicas de
cada una de las intervinientes, tanto en las pólizas como en la escritura.
4. El segundo defecto de la calificación reza así: «En cuanto al principio de
accesoriedad y la forma en que se redactan las obligaciones futuras, estas exceden de
los límites del mismo. La autonomía de las relaciones en el contrato de fianza queda al
margen de esta cuestión».
Y lo cierto es que la argumentación que sigue a la indicación del defecto se basa en
una interpretación –que no puede compartirse– de la condición general decimoctava de
la póliza (de garantía) incorporada. Y es que dicha cláusula decimoctava hace referencia
en este caso, únicamente, a quien figura como avalista del que identifica como «titular»
(quien, a su vez, es el avalado, junto al otro hipotecante tal y como se señaló, por
«Avalcanarias» ante la entidad financiera); el cual se ha obligado a mantener su prestado
aval personal (contragarantía) durante toda la vigencia del contrato de afianzamiento
mercantil, haciendo extensivo dicho aval (fianza) «a cualesquiera prórrogas,
renovaciones, novaciones y modificaciones de cualquier tipo, expresas o tácitas, que
pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente, en el
presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan», tal y como literalmente se hace
constar en la menciona cláusula decimoctava.
Obligación la del avalista –obvio resulta decirlo– por completo ajena a la garantía
hipotecaria constituida; pues resulta perfectamente posible que la Sociedad de Garantía
Recíproca ejecute prioritariamente dicho aval, y no la hipoteca, caso de no ser
rembolsado por el socio participe (y recordemos de nuevo esa discordancia ya apuntada
entre póliza y escritura), lo que la sociedad de garantía recíproca se hubiera vistió
obligada a abonar a la entidad financiera, prestamista en el contrato previamente
concertado.
Como también es evidente, tal y como indica el recurrente y en referencia a la
transcrita «condición general segunda», que se deduce claramente que el cumplimiento
íntegro de las obligaciones afianzadas por «Avalcanarias» (el reintegro realizado por el
avalado a la beneficiaria del aval de la totalidad del préstamo avalado) tiene como
consecuencia la finalización de su vigencia por la completa extinción de la fianza y que el
incumplimiento de dichas obligaciones por parte del avalado y el consecuente pago
realizado por «Avalcanarias», tendrá como resultado necesario que la póliza de aval –
diferente de la de préstamo reiteremos– siga en vigor hasta tanto no hayan sido
reembolsadas a «Avalcanarias» las cantidades que ésta haya abonado a la entidad
beneficiaria del aval; circunstancia que deviene imprescindible para que la sociedad de
garantía recíproca avalista pueda exigir el reintegro de las cantidades abonadas por
cuenta del avalado.
De nuevo reaparecen –y de nuevo hay que resaltar–, las diferentes relaciones entre
avalista y acreedor y entre el garante (la sociedad de garantía recíproca) y el socio
partícipe; el cual ha de reembolsar obviamente a ésta no solo lo que haya abonado a la
prestamista (Caixabank, SA) por los conceptos indicados en el préstamo avalado, sino
unas cantidades que pueden ser superiores por las partidas y conceptos que indica la
póliza de garantía. Algo perfectamente posible y garantizable, tal y como esta Dirección
General declaró en su ya citada Resolución de 16 de enero de 2024.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
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Núm. 119
