BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66100

– «la opción de compra pactada entre las Partes resulta ser más compleja que la
tradicional, no obstante, se acordaron mutua y libremente estos términos y ello no
desnaturaliza el contrato de opción de compra al concurrir los elementos esenciales
definidos anteriormente, la prima, la duración y el precio de ejercicio (…)» y «en relación
con lo establecido en el artículo 1.256 del Código Civil, se debe poner de manifiesto que
en el presente supuesto no se deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los
contratantes. En este sentido, el artículo 1.255 del mismo texto normativo, reconoce el
principio de la autonomía de la voluntad en el derecho contractual. Y, en el presente
supuesto, el contrato de opción de compra ha sido pactado con las cláusulas, pactos y
condiciones que las Partes han deseado. Los optantes no han dejado que el
cumplimiento del contrato de opción de compra quede al arbitrio de la decisión unilateral
del Concedente, sino que precisamente permiten que este obtenga, en su caso, un mejor
precio por la Finca por parte de un tercero, facultándole para verificar la condición
resolutoria y dejar sin efecto el derecho de opción constituido. Es decir, la condición
resolutoria pactada en el contrato de opción de compra no es una condición puramente
potestativa para el Concedente, puesto que no depende de su pura y única voluntad,
sino que antes de la fecha en que los optantes puedan ejercitar la opción de compra, se
requiere entre otros pactos: (i) de la entrega del importe de la prima de la opción de
compra, (ii) más una cantidad en compensación por la ruptura del acuerdo y por los
gastos de constitución sufragados y (iii) la formalización en escritura pública.»
– en referencia al pacto comisorio o préstamo, «en el Expositivo Segundo de la
Escritura Pública se recoge sucintamente la motivación del negocio jurídico: la decisión
tomada por el Concedente de vender la Finca, la voluntad de los optantes de suscribir
una opción de compra sobre la Finca a un precio de venta mutuamente acordado,
poniendo en riesgo el importe de una prima conceptuada como arras y tomando una
visión y un riesgo en referencia al mercado inmobiliario y sus fluctuaciones, el interés del
Concedente en poder resolver el contrato durante una parte de la duración del mismo si
encontrase un mejor comprador, y en recibir una parte del precio de ejercicio de manera
inmediata».
– y que «la vivienda se encuentre totalmente en bruto únicamente con las vigas
interiores y la fachada por lo que el valor de la misma es infinitamente inferior al de
mercado. No existe por tanto ningún elemento objetivo que muestre en el espíritu de la
transacción la existencia de pacto comisorio. Resulta patente que los optantes arriesgan
en la transacción el importe entregado como prima conceptuada como arras y que no
hay obligatoriedad en el ejercicio de la opción, que depende tanto del nivel general de
precio del mercado inmobiliario y del nivel específico de precio de la Finca en particular
que se grava. No existiendo, por tanto, garantía de que la optante recuperará las
cantidades, al estar la prima/arras sujetas a los riesgos anteriormente indicados, más
aún ante una situación de incertidumbre como la que vivimos actualmente».
2. Así las cosas, la presente Resolución ha de abordar de nuevo la problemática de
las opciones de compra y su relación con el pacto comisorio (su posible función de
garantía). Ha de precisarse, también, que no cabe incidir en el análisis de algunas otras
cuestiones que pudieran plantearse a la vista del redactado de la escritura, dado que
esta Resolución ha de limitarse a analizar la calificación recurrida.
Dicho lo cual, ha de recordarse que esta Dirección General ha puesto de relieve en
numerosas ocasiones (vid., por ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018,
28 de enero y 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de julio
de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de junio
y 22 de julio de 2024, y posteriores relacionadas en los «Vistos», siendo de especial
relevancia esta últimas, por su enfoque de la problemática que subyace en este tipo de
operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en
cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse
definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859
y 1884 del Código Civil).

cve: BOE-A-2025-10050
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Núm. 122