Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10050)
Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66099
año, hasta el 18 de octubre de 2025, “únicamente” (sic) deberán de restituir la cantidad
de 560.000 €», lo que un desequilibrio entre los derechos de ambas partes.
– «en las estipulaciones se establece que el precio de la compraventa es la cantidad
de 482.500 €, pero de este precio se va [sic] descontar la cantidad de 476.500 euros que
se ha entregado en el momento de la firma de la escritura. Es decir que las optantes sólo
tendrán que pagar la cantidad de 6.000 €. (dentro el plazo en que es posible el ejercicio
de la opción, esto es, desde el 18 de octubre de 25 18 de abril de 2026). Mientras que si
las sociedades titulares del derecho de opción no ejercitan perderán la totalidad del
precio de la opción. Llama poderosamente la atención que las sociedades se puedan
quedar con la propiedad de las dos fincas simplemente pagando esa pequeña cantidad
de dinero (en proporción al precio total)»; por tal circunstancia no se está ante un
auténtico contrato de opción de compra, y puede por ello deducirse que la opción de
compra se está utilizando con una función de garantía de una deuda o una operación de
financiación.
– «en la escritura se hace referencia a la existencia de “un préstamo que grava con
hipoteca las fincas objeto de la presente”. Estableciéndose una serie de reglas, para
descontar las posibles cantidades que se hubieran pagado, por ser necesarias para
cancelar el préstamo, así como para la subrogación o el supuesto de no subrogación en
el préstamo. Sin embargo, las dos fincas sobre las que se proyecta el ejercicio del
derecho opción de compra no se encuentran gravadas con ninguna hipoteca. Por otro
lado, la redacción de esta cláusula es idéntica a la de otras cláusulas, de escrituras
denominadas de opción de compra, cuyo contenido ha sido expresamente rechazado
por la Dirección General, en concreto esta cláusula viene a coincidir con la de la
escritura, a la que se refiere la Resolución de 9 de septiembre de 2024 de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Fundamento de Derecho 5 y que la
misma considera no inscribible».
– «el valor o precio, para conceder el ejercicio del derecho de opción de compra,
tiene su causa en la privación del derecho de disposición del bien, del que libremente se
desposee su propietario durante un corto periodo de tiempo (un máximo de cuatro años).
Es por tanto muy distinto del precio fijado para la compraventa. Y si se ejercita la opción
de compra es entonces cuando se paga en total precio por la compra de la finca en su
caso descontando la cantidad pagada anteriormente. Sin embargo, en el negocio al que
se refiere la escritura sucede al revés. Lo que demuestra que no es propiamente un
negocio de opción de compra. Se paga prácticamente una cantidad cercana al valor
teórico de la finca, fijado por las partes, valor que no cuenta con el respaldo de una
tasación independiente, y luego sólo pagando una pequeña cantidad en el momento del
ejercicio de la opción se convierte en propietario de las fincas.»
– y respecto de las cláusulas destinadas a regular el ejercicio de la opción, «la
resolución de la Dirección General de 9 de septiembre de 2024, recogiendo la doctrina
sentada por el Centro Directivo en la resolución de 18 de julio de 2022, establece que
estas cláusulas contravienen, el principio de determinación registral propio de nuestro
sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio
de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del código civil), pues lo
transcrito sí que dejaría indetermina la cantidad a consignar, caso de ejercicio de la
opción, frente a titulares de cargas posteriores».
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
– «por los motivos expresados en la anterior Sentencia del Tribunal Supremo, en el
presente supuesto no se han visto quebrantados los artículos 1.255, 1.256 ni 1.454 del
Código Civil. El hecho de haber pactado las Partes libremente el establecimiento de una
prima con carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra, no afecta
a un elemento esencial. En lo que respecta a este punto, no cabe duda de que las Partes
han pactado una opción de compra sobre la Finca cuyos elementos esenciales son la
prima, la duración (plazo) y el precio de ejercicio.»
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66099
año, hasta el 18 de octubre de 2025, “únicamente” (sic) deberán de restituir la cantidad
de 560.000 €», lo que un desequilibrio entre los derechos de ambas partes.
– «en las estipulaciones se establece que el precio de la compraventa es la cantidad
de 482.500 €, pero de este precio se va [sic] descontar la cantidad de 476.500 euros que
se ha entregado en el momento de la firma de la escritura. Es decir que las optantes sólo
tendrán que pagar la cantidad de 6.000 €. (dentro el plazo en que es posible el ejercicio
de la opción, esto es, desde el 18 de octubre de 25 18 de abril de 2026). Mientras que si
las sociedades titulares del derecho de opción no ejercitan perderán la totalidad del
precio de la opción. Llama poderosamente la atención que las sociedades se puedan
quedar con la propiedad de las dos fincas simplemente pagando esa pequeña cantidad
de dinero (en proporción al precio total)»; por tal circunstancia no se está ante un
auténtico contrato de opción de compra, y puede por ello deducirse que la opción de
compra se está utilizando con una función de garantía de una deuda o una operación de
financiación.
– «en la escritura se hace referencia a la existencia de “un préstamo que grava con
hipoteca las fincas objeto de la presente”. Estableciéndose una serie de reglas, para
descontar las posibles cantidades que se hubieran pagado, por ser necesarias para
cancelar el préstamo, así como para la subrogación o el supuesto de no subrogación en
el préstamo. Sin embargo, las dos fincas sobre las que se proyecta el ejercicio del
derecho opción de compra no se encuentran gravadas con ninguna hipoteca. Por otro
lado, la redacción de esta cláusula es idéntica a la de otras cláusulas, de escrituras
denominadas de opción de compra, cuyo contenido ha sido expresamente rechazado
por la Dirección General, en concreto esta cláusula viene a coincidir con la de la
escritura, a la que se refiere la Resolución de 9 de septiembre de 2024 de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Fundamento de Derecho 5 y que la
misma considera no inscribible».
– «el valor o precio, para conceder el ejercicio del derecho de opción de compra,
tiene su causa en la privación del derecho de disposición del bien, del que libremente se
desposee su propietario durante un corto periodo de tiempo (un máximo de cuatro años).
Es por tanto muy distinto del precio fijado para la compraventa. Y si se ejercita la opción
de compra es entonces cuando se paga en total precio por la compra de la finca en su
caso descontando la cantidad pagada anteriormente. Sin embargo, en el negocio al que
se refiere la escritura sucede al revés. Lo que demuestra que no es propiamente un
negocio de opción de compra. Se paga prácticamente una cantidad cercana al valor
teórico de la finca, fijado por las partes, valor que no cuenta con el respaldo de una
tasación independiente, y luego sólo pagando una pequeña cantidad en el momento del
ejercicio de la opción se convierte en propietario de las fincas.»
– y respecto de las cláusulas destinadas a regular el ejercicio de la opción, «la
resolución de la Dirección General de 9 de septiembre de 2024, recogiendo la doctrina
sentada por el Centro Directivo en la resolución de 18 de julio de 2022, establece que
estas cláusulas contravienen, el principio de determinación registral propio de nuestro
sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio
de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del código civil), pues lo
transcrito sí que dejaría indetermina la cantidad a consignar, caso de ejercicio de la
opción, frente a titulares de cargas posteriores».
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
– «por los motivos expresados en la anterior Sentencia del Tribunal Supremo, en el
presente supuesto no se han visto quebrantados los artículos 1.255, 1.256 ni 1.454 del
Código Civil. El hecho de haber pactado las Partes libremente el establecimiento de una
prima con carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra, no afecta
a un elemento esencial. En lo que respecta a este punto, no cabe duda de que las Partes
han pactado una opción de compra sobre la Finca cuyos elementos esenciales son la
prima, la duración (plazo) y el precio de ejercicio.»
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
