BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66102

Igualmente ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, entre otras citadas), que deben
admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del
acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que
permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos
expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría
admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre
las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión. En definitiva, se admite el pacto por
el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la
garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que
excluya la situación de abuso para el deudor.
3. Se impone, por consiguiente, tener presentes las consideraciones que este
Centro Directivo viene reiterando en las diversas resoluciones que han abordado la
problemática –recurrente como ya se ha dicho– de las opciones de compra pactadas
como posible garantía de una operación de financiación, y que encubran un pacto
comisorio prohibido en nuestro ordenamiento. Además, habrá que contemplar cada caso
concreto, lo que impone analizar detenidamente el global clausulado de cada
instrumento público y las declaraciones que en él hayan vertido las partes, pues no en
vano el párrafo segundo del artículo 1218 del Código Civil fija una regla a la hora de
valorar la eficacia probatoria de los documentos públicos: «También harán prueba contra
los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos
hubiesen hecho los primeros». Declaraciones de las partes, por tanto, a tener en cuenta;
aunque no menos importante resulta la aplicación de la relevante regla interpretativa que
proclama el artículo 1281.2 del código Civil: «si las palabras parecieren contrarias a la
intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».
Como se verá más adelante, es este último precepto el que nos proporcionará la
pauta para resolver la cuestión planteada en el recurso, pues en modo alguno son
aventuradas las conclusiones de la nota de calificación al estimar lo que subyace es una
operación de financiación asegurada con una garantía atípica prohibida. y es que la
opción pactada –y para la finalidad pactada– supone emplear un negocio jurídico, cuya
función económico social (causa) en absoluto tiene finalidad solutoria (adjudicándose/
adquiriendo la finca), sino algo bien distinto; causa, por lo demás, desnaturalizada a la
vista de lo pactado en la segunda escritura, en especial visto el destino final que se dice
anticipar a cuenta del futuro ejercicio de la opción, y que hacen bascular un negocio
jurídico de matiz marcadamente unilateral a otro bien diferente, de matiz marcadamente
bilateral.
En efecto y como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo (vid. la Sentencia
de 23 de abril de 2010, por todas): «(…) El precontrato de opción es aquel por el que una
de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato
(normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En
este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (“implica la concesión por una
parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal
de compraventa”, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto,
el efecto de [sic] produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Y entrando a analizar la cuestión de fondo de este recurso, se impone la
confirmación de la calificación recurrida; plenamente acorde y respetuosa con los más
recientes pronunciamientos de este Centro Directivo sobre la materia.

cve: BOE-A-2025-10050
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Núm. 122