Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10050)
Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
25 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66103
En el primero de los defectos que expresa la calificación se indica: «Del conjunto de
la escritura puede deducirse que, aunque se denomina el contrato como de “opción de
compra”, en realidad se está utilizando el negocio jurídico, con una posible función de
garantía de una deuda, o de una operación de financiación. La redacción de buena parte
del articulado de la escritura es sustancialmente idéntica a otras semejantes y respecto
de las cuales ya se ha pronunciado la doctrina del Centro Directivo rechazando su
inscripción, como por ejemplo las recientes de 11 de junio de 2024 y 9 de septiembre
de 2024». Y como se declaró en la Resolución de esta Dirección General de 9 de
septiembre de 2024: «(…) se quiera o no, lo que viene suponer una opción como la
concedida, es una traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba
en función de garantía una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido
de unas garantías en beneficio del deudor que, en casos como el presente y por la
propia dinámica y operativa de la opción (ponemos el acento en su ejercicio) brillan por
su ausencia».
En el supuesto que motiva este recurso, se observa como el precio, o prima de la
opción, se paga de presente en el momento del otorgamiento de la escritura, de modo
que el optante está abonando, ab initio, prácticamente la totalidad del precio convenido.
Pero en la cláusula segunda se indica, sin embargo, que este precio de la opción, que ha
quedado pagado, tiene el carácter, o más precisamente los efectos, de arras o señal.
Consecuencia: si las sociedades optantes no ejercitan la opción, lo pierden su totalidad
(según la escritura, el precio que pagan por la opción y el anticipo) y si el titular registral
(vendedor-concedente) decide dejar sin efecto la opción sobre las fincas, para lo que se
concede el plazo de un año, hasta el 18 de octubre de 2025, «únicamente» [sic] deberá
restituir la cantidad de 560.000 euros. Y, como resultado final, dado que el concedente ha
recibido en el momento del otorgamiento de la escritura la cantidad de 476.500 euros y
en un año ha de devolver 560.000 euros, tendrá al final que abonar un plus 83.500
euros.
Nada más alejado de la función económico social (causa) de un contrato de opción
en sentido propio, pues lo acordado es más acorde a un contrato de financiación,
respecto del cual la opción -su ejercicio- es la garantía a ejecutar llegado el caso de no la
devolución de las cantidades (importantes en este caso) anticipadas. y todo ello al
margen y sin las garantías que revisten todo procedimiento de ejecución.
5. Las previsiones en torno a la posible ejecución de la garantía, vía ejercicio de la
opción de compra, son el segundo obstáculo señalado en la calificación recurrida. Como
acertadamente indica la nota, en la opción de compra propiamente dicha, y conforme a
su naturaleza, el desembolso patrimonial se efectúa en el momento de la consumación
de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa; en el negocio
documentado en la escritura, por contra, el desembolso patrimonial se realiza
inicialmente.
Recordemos, de nuevo, que en las estipulaciones se pacta que el precio de la
compraventa es la cantidad de 482.500 euros; pero de este precio se descontará la
cantidad de 476.500 euros que se ha entregado en el momento de la firma de la
escritura; de modo que las optantes sólo tendrán que pagar al ejercitar la opción (dentro
el plazo en que es posible el ejercicio de la opción, esto es, desde el 18 de octubre
de 2025 al 18 de abril de 2026), la cantidad de 6.000 euros.
No estamos por ello en presencia de estipulaciones acordes a la naturaleza y causa
de una propia opción de compra; derecho en el que se concede un plazo durante el cual
se puede ejercitarla, y a cambio de la concesión de ese plazo, en la que el optante podrá
ejercitar la opción, ordinariamente (aunque también la concesión puede ser gratuita) se
paga un precio (cfr. artículo 14 del Reglamento Hipotecario: «(…) y en su caso, el que se
hubiere convenido para conceder la opción»). Repárese en que en el negocio
documentado en la escritura, por contra, se paga prácticamente una cantidad cercana al
valor teórico de la finca fijado por las partes; y luego y tan sólo abonando una pequeña
cantidad en el momento del ejercicio de la opción, la parte optante se convierte en
propietario de las dos fincas.
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66103
En el primero de los defectos que expresa la calificación se indica: «Del conjunto de
la escritura puede deducirse que, aunque se denomina el contrato como de “opción de
compra”, en realidad se está utilizando el negocio jurídico, con una posible función de
garantía de una deuda, o de una operación de financiación. La redacción de buena parte
del articulado de la escritura es sustancialmente idéntica a otras semejantes y respecto
de las cuales ya se ha pronunciado la doctrina del Centro Directivo rechazando su
inscripción, como por ejemplo las recientes de 11 de junio de 2024 y 9 de septiembre
de 2024». Y como se declaró en la Resolución de esta Dirección General de 9 de
septiembre de 2024: «(…) se quiera o no, lo que viene suponer una opción como la
concedida, es una traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba
en función de garantía una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido
de unas garantías en beneficio del deudor que, en casos como el presente y por la
propia dinámica y operativa de la opción (ponemos el acento en su ejercicio) brillan por
su ausencia».
En el supuesto que motiva este recurso, se observa como el precio, o prima de la
opción, se paga de presente en el momento del otorgamiento de la escritura, de modo
que el optante está abonando, ab initio, prácticamente la totalidad del precio convenido.
Pero en la cláusula segunda se indica, sin embargo, que este precio de la opción, que ha
quedado pagado, tiene el carácter, o más precisamente los efectos, de arras o señal.
Consecuencia: si las sociedades optantes no ejercitan la opción, lo pierden su totalidad
(según la escritura, el precio que pagan por la opción y el anticipo) y si el titular registral
(vendedor-concedente) decide dejar sin efecto la opción sobre las fincas, para lo que se
concede el plazo de un año, hasta el 18 de octubre de 2025, «únicamente» [sic] deberá
restituir la cantidad de 560.000 euros. Y, como resultado final, dado que el concedente ha
recibido en el momento del otorgamiento de la escritura la cantidad de 476.500 euros y
en un año ha de devolver 560.000 euros, tendrá al final que abonar un plus 83.500
euros.
Nada más alejado de la función económico social (causa) de un contrato de opción
en sentido propio, pues lo acordado es más acorde a un contrato de financiación,
respecto del cual la opción -su ejercicio- es la garantía a ejecutar llegado el caso de no la
devolución de las cantidades (importantes en este caso) anticipadas. y todo ello al
margen y sin las garantías que revisten todo procedimiento de ejecución.
5. Las previsiones en torno a la posible ejecución de la garantía, vía ejercicio de la
opción de compra, son el segundo obstáculo señalado en la calificación recurrida. Como
acertadamente indica la nota, en la opción de compra propiamente dicha, y conforme a
su naturaleza, el desembolso patrimonial se efectúa en el momento de la consumación
de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa; en el negocio
documentado en la escritura, por contra, el desembolso patrimonial se realiza
inicialmente.
Recordemos, de nuevo, que en las estipulaciones se pacta que el precio de la
compraventa es la cantidad de 482.500 euros; pero de este precio se descontará la
cantidad de 476.500 euros que se ha entregado en el momento de la firma de la
escritura; de modo que las optantes sólo tendrán que pagar al ejercitar la opción (dentro
el plazo en que es posible el ejercicio de la opción, esto es, desde el 18 de octubre
de 2025 al 18 de abril de 2026), la cantidad de 6.000 euros.
No estamos por ello en presencia de estipulaciones acordes a la naturaleza y causa
de una propia opción de compra; derecho en el que se concede un plazo durante el cual
se puede ejercitarla, y a cambio de la concesión de ese plazo, en la que el optante podrá
ejercitar la opción, ordinariamente (aunque también la concesión puede ser gratuita) se
paga un precio (cfr. artículo 14 del Reglamento Hipotecario: «(…) y en su caso, el que se
hubiere convenido para conceder la opción»). Repárese en que en el negocio
documentado en la escritura, por contra, se paga prácticamente una cantidad cercana al
valor teórico de la finca fijado por las partes; y luego y tan sólo abonando una pequeña
cantidad en el momento del ejercicio de la opción, la parte optante se convierte en
propietario de las dos fincas.
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
