Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10050)
Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66106
ocupa, por el propio ejercicio de la opción. y es que una vez inscrito, el derecho de
opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario;
y cuando ese derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en
propietario de la finca objeto del mismo, ello que conlleva es la cancelación de los
derechos posteriores tal como prevé el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que
la cancelación de los embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes
de su ejercicio es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la
opción, si bien para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado
a disposición de los titulares de las cargas posteriores (artículo 175.6.ª Reglamento
Hipotecario); previsión que, a la visita de lo expuesto, brilla aquí por su ausencia.
Por esa razón no tiene sentido alegar (en el recurso) que el optante necesita ponerse
cubierto de actuaciones posteriores del concedente (“[…] –sobre todo por las cargas que
puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte
concedente […]”); pues si aquel ejercita la opción se operaría la resolución (con una
eventual y teórica consignación a favor de acreedores) de esas supuestas actuaciones
posteriores. Por tal razón, lo que en realidad viene a ocurrir en el caso que nos ocupa, es
que lo que ante todo prima es la recuperación de cantidades que el optante haya podido
anticipar al concedente de la opción o a terceros. Cantidades que no están ni
cuantificadas ni tan siquiera mínimamente delimitadas, toda vez que, llegado el caso, el
optante se indica puede determinarlas a su buen criterio; por ello tiene razón la
registradora cuando afirma que ello puede suponer una contravención de la prohibición
de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código
Civil), pues lo que implica el inciso en cuestión es que quedaría indeterminada la
cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, a favor de titulares de cargas
posteriores.
Y es que se quiera o no, lo que viene a suponer una opción como la concedida es
una traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba en función de
garantía una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido de unas
garantías en beneficio del deudor que, en casos como el presente y por la propia
dinámica y operativa de la opción (ponemos el acento en su ejercicio) brillan por su
ausencia».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 10 de abril de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
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Miércoles 21 de mayo de 2025
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ocupa, por el propio ejercicio de la opción. y es que una vez inscrito, el derecho de
opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario;
y cuando ese derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en
propietario de la finca objeto del mismo, ello que conlleva es la cancelación de los
derechos posteriores tal como prevé el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que
la cancelación de los embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes
de su ejercicio es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la
opción, si bien para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado
a disposición de los titulares de las cargas posteriores (artículo 175.6.ª Reglamento
Hipotecario); previsión que, a la visita de lo expuesto, brilla aquí por su ausencia.
Por esa razón no tiene sentido alegar (en el recurso) que el optante necesita ponerse
cubierto de actuaciones posteriores del concedente (“[…] –sobre todo por las cargas que
puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte
concedente […]”); pues si aquel ejercita la opción se operaría la resolución (con una
eventual y teórica consignación a favor de acreedores) de esas supuestas actuaciones
posteriores. Por tal razón, lo que en realidad viene a ocurrir en el caso que nos ocupa, es
que lo que ante todo prima es la recuperación de cantidades que el optante haya podido
anticipar al concedente de la opción o a terceros. Cantidades que no están ni
cuantificadas ni tan siquiera mínimamente delimitadas, toda vez que, llegado el caso, el
optante se indica puede determinarlas a su buen criterio; por ello tiene razón la
registradora cuando afirma que ello puede suponer una contravención de la prohibición
de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código
Civil), pues lo que implica el inciso en cuestión es que quedaría indeterminada la
cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, a favor de titulares de cargas
posteriores.
Y es que se quiera o no, lo que viene a suponer una opción como la concedida es
una traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba en función de
garantía una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido de unas
garantías en beneficio del deudor que, en casos como el presente y por la propia
dinámica y operativa de la opción (ponemos el acento en su ejercicio) brillan por su
ausencia».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 10 de abril de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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