BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66105

Todas estas cláusulas fueron analizadas por la Resolución de esta Dirección General
de 9 de septiembre de 2024, que, recogiendo la doctrina sentada por el Centro Directivo
en la Resolución de 18 de julio de 2022, establece que aquellas contravienen el principio
de determinación, propio de nuestro sistema registral; y también pueden suponer una
contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del
contrato (artículo 1256 del Código Civil), dado que dejarían indeterminada la cantidad a
consignar, caso de ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
Resulta por ello evidente que la mera voluntad de una de las partes no puede dejar
sin efecto lo pactado, contraviniendo de este modo principios tan básicos como los de los
artículos 1115, 1255 y 1256 del Código Civil. Y es que la voluntad del concedente para
dejar sin efecto la opción no es otra que haber vendido la finca en el plazo en que el
ejercicio de la opción queda en suspenso, lo que conlleva que tiene que devolver
duplicada la cantidad que se ha conceptuado como arras a cuenta del precio (aparte
otras cantidades). y si antes se aludía a la necesidad de atender a la intención de las
partes y desentrañar así la verdadera causa del contrato, se ve que lo antes expresado
pone aún más de relieve la función de garantía de la opción pactada; pues si no se ha
vendido y no se retorna lo recibido anticipadamente (duplicado en el caso de las arras)
entonces el optante ejecuta la opción, adquiriendo la propiedad de los bienes, con lo que
de nuevo reaparece la función de garantía de la opción pactada. y sin olvidar que el dato
de la existencia de cargas posteriores (que pueden proceder de actos posteriores del
concedente) a las consignadas en la escritura conlleva la resolución de la opción de
compra; algo igualmente anómalo y que no encaja en la función económico social típica
de la opción, ni tampoco en relación con su eficacia respecto de actos y cargas
posteriores. En suma, que el juego de la condición, para que opere o no y produzca sus
efectos, queda a la voluntad de una de las partes, que ese efecto derivaría de la voluntad
de una u otra de las partes; contraviniéndose así claramente los citados artículos del
Código Civil.
Por lo anteriormente expuesto y respecto del negocio jurídico documentado, también
son plenamente trasladables al supuesto que examinamos las consideraciones que este
Centro Directivo formuló en su Resolución de 9 de septiembre de 2024, cuando declaró:
«(...) No ha de olvidarse que la esencia del derecho de opción consiste en que concede
a su titular la facultad de decisión respecto a la eficacia de un contrato o una adquisición;
y en función de las diversas modalidades que puede revestir la opción, su ejercicio podrá
limitarse a poner en marcha un determinado contrato, haciendo exigibles las
obligaciones que derivan del mismo, o producirá la adquisición de la propiedad, si tal
ejercicio cumple las condiciones previamente establecidas. En cualquier caso, lo que
conviene poner de manifiesto es que el concedente queda a expensas de la voluntad del
optante, quien podrá decidir entre dar eficacia o no al derecho de opción; y como se
verá, en este caso no sucede exactamente así, dado que la causa es otra y ésta se
aparta de la función económico social del contrato/derecho de opción (real en este caso)
(...) porque es evidente que, si hay un plazo (…) en el que la opción no puede
ejercitarse; y una vez transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando contablemente lo
que teóricamente habría de deducir, del teórico precio a pagar, lo que haya entregado
antes al concedente (por una serie de conceptos más que heterogéneos y que se alejan
de la operativa propia y función económico social de una opción de compra), es que la
opción queda desactivada si, antes del “dies a quo” para ejercitar la opción (pues antes
el ejercicio queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado al
concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que se garantiza con la
opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y liquida, incluso a su
bien criterio, lo abonado previamente al concedente)».
7. Como también son trasladables al caso (y ha de ponerse especial atención en
las reseñadas estipulaciones cuarta y quinta de la escritura), otras consideraciones que
este Centro Directivo formuló al respecto en su citada Resolución de 9 de septiembre
de 2024: «(…) además, no ha de olvidarse la dinámica de la prioridad registral, caso de
ejercicio de una opción real, cuya operativa se quebraría, en casos como el que nos

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