Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11269)
Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 135
Jueves 5 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 73759
procedimiento adecuado para subsanar los defectos expresados en la calificación que lo
motiva, pues no es misión de este Centro Directivo calificar esos documentos
presentados extemporáneamente, al ser ello competencia y obligación del registrador; y
sin que esta Dirección General pueda avocar para sí una competencia sobre la
calificación que recae, como obligación inexcusable e indelegable, en el registrador.
2. Centrándonos en el fondo del recurso, el presente expediente se refiere a las
exigencias del principio hipotecario de tracto sucesivo en una doble manifestación, al no
figurar inscrita previamente la segregación de la finca inventariada y no figurar previamente
inscrita la finca a favor de los otorgantes, que es un corolario del citado principio hipotecario
que recoge el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Como ha afirmado con reiteración esta
Dirección General (vid. por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017 y las más recientes
de 22 de enero de 2021, 25 de octubre de 2023 o 5 de marzo y 25 de junio de 2024) es
principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de
salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1,
38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un
título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del
transmitente. Así lo establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual, para
inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los
derechos reales sobre inmuebles, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares
registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución
judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del
principio de legitimación registral (vid. el citado artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria). En
consecuencia, estando la finca matriz de la que se segrega la que ahora es objeto de
liquidación de gananciales inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los
tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título
calificado sin consentimiento del titular registral (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). La
presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el
reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del
Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de
procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervención.
En cuanto a la exigencia por la registradora de licencia municipal de segregación o
declaración municipal de innecesariedad para la inscripción de la finca segregada se
confirma también en este punto la nota de calificación siendo doctrina reiterada de este
Centro directivo (vid. Resoluciones de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26
de mayo de 2015, 19 de febrero de 2018 y 13 de febrero y 25 de julio de 2019) que para
inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los
efectos del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
de 2015 y del artículo 78 del Real Decreto 1093/97, de 4 julio, sobre Inscripción en el
Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, la oportuna licencia o
declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad
acreditada fehacientemente, podría estimarse suficiente, como título administrativo
habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los
plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar,
conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la
aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble
cve: BOE-A-2025-11269
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia,
Núm. 135
Jueves 5 de junio de 2025
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procedimiento adecuado para subsanar los defectos expresados en la calificación que lo
motiva, pues no es misión de este Centro Directivo calificar esos documentos
presentados extemporáneamente, al ser ello competencia y obligación del registrador; y
sin que esta Dirección General pueda avocar para sí una competencia sobre la
calificación que recae, como obligación inexcusable e indelegable, en el registrador.
2. Centrándonos en el fondo del recurso, el presente expediente se refiere a las
exigencias del principio hipotecario de tracto sucesivo en una doble manifestación, al no
figurar inscrita previamente la segregación de la finca inventariada y no figurar previamente
inscrita la finca a favor de los otorgantes, que es un corolario del citado principio hipotecario
que recoge el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Como ha afirmado con reiteración esta
Dirección General (vid. por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017 y las más recientes
de 22 de enero de 2021, 25 de octubre de 2023 o 5 de marzo y 25 de junio de 2024) es
principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de
salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1,
38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un
título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del
transmitente. Así lo establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual, para
inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los
derechos reales sobre inmuebles, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares
registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución
judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del
principio de legitimación registral (vid. el citado artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria). En
consecuencia, estando la finca matriz de la que se segrega la que ahora es objeto de
liquidación de gananciales inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los
tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título
calificado sin consentimiento del titular registral (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). La
presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el
reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del
Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de
procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervención.
En cuanto a la exigencia por la registradora de licencia municipal de segregación o
declaración municipal de innecesariedad para la inscripción de la finca segregada se
confirma también en este punto la nota de calificación siendo doctrina reiterada de este
Centro directivo (vid. Resoluciones de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26
de mayo de 2015, 19 de febrero de 2018 y 13 de febrero y 25 de julio de 2019) que para
inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los
efectos del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
de 2015 y del artículo 78 del Real Decreto 1093/97, de 4 julio, sobre Inscripción en el
Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, la oportuna licencia o
declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad
acreditada fehacientemente, podría estimarse suficiente, como título administrativo
habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los
plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar,
conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la
aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble
cve: BOE-A-2025-11269
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En consecuencia,
