BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 7 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 74885

permanece idéntica e inmutable y, por tanto, sometida al mismo poder de disposición de
su titular que en nada ha variado.
4. Por otra parte, las fincas de origen, en rigor, no desaparecen por efecto de la
aprobación del proyecto de distribución de beneficios y cargas. La finca física
obviamente no desaparece con dicha aprobación. La registral tampoco.
Si hubiera desaparecido la finca de origen no cabría practicar sobre ella una
reanudación del tracto (cfr. artículo 9 del Real Decreto 1093/1997), ni rectificación de
linderos u otros datos descriptivos (cfr. artículo 8 del mismo Real Decreto), actuaciones
que considera indispensables el legislador para lograr la concordancia con la realidad
extra registral. Sobre la finca de origen no hay prohibición de disponer, ni cierre registral.
El folio de la finca de origen no se cierra ni por el inicio del procedimiento, ni por su
conclusión hasta que no se completa registralmente el proceso de subrogación real: lo
que hay es una situación de carácter transitorio. Esa situación tiene su tratamiento
registral específico en el artículo 68 del texto refundido de la Ley de Suelo y en los
artículos 14 a 17 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, tratamiento que sirve para
resolver los problemas de ordenación del tráfico jurídico-inmobiliario durante ese periodo
intermedio entre la iniciación del expediente y su definitiva inscripción («medio tempo»).
Como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 4 de noviembre
de 2013 y 28 de mayo de 2015), no hay razones suficientes para excluir la aplicación de
las soluciones arbitradas en dichos preceptos a las operaciones de tráfico jurídico que se
produzcan después de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación hasta su
firmeza y hasta su definitiva inscripción registral.
En efecto, más allá de la aprobación del expediente y hasta su inscripción, los
derechos y situaciones tabulares reflejados en el folio de la finca de origen mantienen su
existencia y transcendencia jurídico-real. Como se ha dicho, en virtud del mecanismo de
la subrogación real se produce una modificación objetiva en el derecho de dominio como
derecho subjetivo, pero no su extinción: el derecho, su contenido y su titular o titulares
sigue siendo el mismo, y lo único que cambia es su objeto.
5. En base a lo expuesto, el recurso no puede prosperar.
La posibilidad de rectificar el historial registral de una finca de origen aportada a un
expediente de equidistribición y por tanto cerrado al inscribir las fincas de resultado
adjudicadas en correspondencia por subrogación real, debe ser analizada bajo el prisma
del principio de legitimación registral y el de salvaguardia judicial de los asientos –
artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria– relacionados, a su vez, con el de
confianza legítima y efectos derivados de la firmeza del acto administrativo –artículos 38
y 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, y 23 de la Ley de Suelo–, lo que impone que,
con carácter general, dicha posibilidad debe ser rechazada dado que el historial se
encuentra trasladado al de la finca de resultado que la sustituye jurídicamente y
desaparecida físicamente la finca de origen en virtud de la reordenación de terrenos.
Lo que ocurre en este caso, sin embargo, es que se pretende hacer constar
registralmente la existencia de una superficie en la finca de origen que no fue aportada a
la reparcelación por cuanto fue segregada de la finca de origen, sin que dicha
segregación accediera al Registro, pero que sí se tuvo en cuenta en la reparcelación
mediante la medición actualizada de la finca de origen en el propio expediente.
Es decir, lo procedente era formalizar en el proyecto o en otro título la segregación
previa a la aportación, pero en su lugar se rectificó la superficie de la finca de origen
haciendo constar únicamente la incluida en el ámbito de actuación.
De este modo, quedó «desinmatriculada» una porción de finca externa al ámbito de
actuación, lo cual fue debido a la falta de presentación del título que la reflejaba en el
Registro de la Propiedad con carácter previo a la inscripción de la reparcelación y cierre
del historial registral de la finca de origen.
Por lo que atendiendo al supuesto de hecho debe afirmarse la improcedencia de
rectificar las inscripciones de reparcelación, que reflejó correctamente la reordenación de

cve: BOE-A-2025-11483
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