Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11483)
Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de subsanación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 7 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 74884
contempla el artículo 23.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (con el
antecedente común de los artículos 128 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, 179
del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978, y 18.1 del Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio).
Estos acuerdos aprobatorios de los instrumentos equidistribución de beneficios y
cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultando
y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando
sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella y la Administración
(cfr. artículo 23 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la
distribución de beneficios y cargas se procederá a su inscripción en el Registro de la
Propiedad en la forma que se establece en el artículo 68 del texto refundido
(artículo 23.6 de la norma citada).
La inscripción de los títulos de distribución de beneficios y cargas podrá llevarse a
cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos
vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes
del proyecto, bien mediante la agrupación previa de la totalidad de la superficie
comprendida en la actuación de transformación urbanística y su división en todas y cada
una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución (cfr. artículo 68.3 del
texto refundido).
Se trata de un procedimiento que no produce, hasta que se verifique la inscripción
del título correspondiente y la cancelación de las fincas de origen, o su agrupación con
las restantes y la adjudicación respectiva, el cierre al Registro de los títulos que se
refieran a las fincas de origen –cfr. Resolución de 4 de noviembre de 2013–.
3. A la vista de la citada regulación, la cuestión que se plantea es la de si las fincas
de origen, una vez aprobado e inscrito el expediente de reparcelación, o el proyecto de
actuación que lo contenga, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos
los efectos.
Hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la
inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad
de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico.
En este sentido es esencial reparar en la naturaleza jurídica de la subrogación real
como modificación objetiva de un derecho subjetivo.
En efecto, la figura de la subrogación real no implica ningún tipo de transmisión del
bien o derecho a que se refiere, no pertenece al ámbito de las modificaciones del
derecho en relación con el sujeto, sino en relación con el objeto. Se trata de una
sustitución de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de forma que el
bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a su mismo régimen jurídico
y titularidad y, por tanto, presupone, como ha señalado la doctrina, por un lado, un
cambio de cosas o elementos patrimoniales y, por otro, el mantenimiento, la continuidad
e identidad de la misma situación jurídica, que permanece inmutable a pesar del cambio
de objeto operado.
Figura que, al margen de los casos de patrimonios separados –en que prevalece la
idea de conservación del valor económico y de su integridad–, tiene en el Derecho
inmobiliario español muy diversas manifestaciones (bienes gananciales, reservas
hereditarias, bienes que sustituyen en concepto de indemnización por expropiación a los
hipotecados, etc.), una de las cuales es la que ahora analizamos en el ámbito de las
reparcelaciones urbanísticas cuando existe correspondencia entre las fincas de origen y
las de resultado.
Por ello no se plantea ningún problema en relación con la legitimación dispositiva, ni
desde el punto de vista civil, ni desde el registral, del titular de la finca de origen llamada
a ser sustituida por la de resultado. Esta última sucede en la posición de las primeras, y
queda sometida, según lo dicho, a su mismo régimen y titularidad jurídica, que
cve: BOE-A-2025-11483
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Núm. 137
Sábado 7 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 74884
contempla el artículo 23.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (con el
antecedente común de los artículos 128 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, 179
del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978, y 18.1 del Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio).
Estos acuerdos aprobatorios de los instrumentos equidistribución de beneficios y
cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultando
y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando
sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella y la Administración
(cfr. artículo 23 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la
distribución de beneficios y cargas se procederá a su inscripción en el Registro de la
Propiedad en la forma que se establece en el artículo 68 del texto refundido
(artículo 23.6 de la norma citada).
La inscripción de los títulos de distribución de beneficios y cargas podrá llevarse a
cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos
vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes
del proyecto, bien mediante la agrupación previa de la totalidad de la superficie
comprendida en la actuación de transformación urbanística y su división en todas y cada
una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución (cfr. artículo 68.3 del
texto refundido).
Se trata de un procedimiento que no produce, hasta que se verifique la inscripción
del título correspondiente y la cancelación de las fincas de origen, o su agrupación con
las restantes y la adjudicación respectiva, el cierre al Registro de los títulos que se
refieran a las fincas de origen –cfr. Resolución de 4 de noviembre de 2013–.
3. A la vista de la citada regulación, la cuestión que se plantea es la de si las fincas
de origen, una vez aprobado e inscrito el expediente de reparcelación, o el proyecto de
actuación que lo contenga, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos
los efectos.
Hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la
inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad
de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico.
En este sentido es esencial reparar en la naturaleza jurídica de la subrogación real
como modificación objetiva de un derecho subjetivo.
En efecto, la figura de la subrogación real no implica ningún tipo de transmisión del
bien o derecho a que se refiere, no pertenece al ámbito de las modificaciones del
derecho en relación con el sujeto, sino en relación con el objeto. Se trata de una
sustitución de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de forma que el
bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a su mismo régimen jurídico
y titularidad y, por tanto, presupone, como ha señalado la doctrina, por un lado, un
cambio de cosas o elementos patrimoniales y, por otro, el mantenimiento, la continuidad
e identidad de la misma situación jurídica, que permanece inmutable a pesar del cambio
de objeto operado.
Figura que, al margen de los casos de patrimonios separados –en que prevalece la
idea de conservación del valor económico y de su integridad–, tiene en el Derecho
inmobiliario español muy diversas manifestaciones (bienes gananciales, reservas
hereditarias, bienes que sustituyen en concepto de indemnización por expropiación a los
hipotecados, etc.), una de las cuales es la que ahora analizamos en el ámbito de las
reparcelaciones urbanísticas cuando existe correspondencia entre las fincas de origen y
las de resultado.
Por ello no se plantea ningún problema en relación con la legitimación dispositiva, ni
desde el punto de vista civil, ni desde el registral, del titular de la finca de origen llamada
a ser sustituida por la de resultado. Esta última sucede en la posición de las primeras, y
queda sometida, según lo dicho, a su mismo régimen y titularidad jurídica, que
cve: BOE-A-2025-11483
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Núm. 137
