Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11585)
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Logrosán, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados que alega invasión de su finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75615
catastral puede venir determinada por una mera realidad física, que revela una capacidad
económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado inmobiliario, sólo opera
cuando los actos de transformación de esa realidad física se hacen con los requisitos
adecuados para ello y se inscriben en el Registro de la Propiedad. Y como declaró la
última de las Resoluciones citadas, es erróneo afirmar que la realidad física es la que
determina la seguridad jurídica. Por ello, no toda alteración en la realidad física de la finca
ha de trasladarse al Registro. Para ello, es preciso que ésta tenga trascendencia jurídica y
que se cumplan las exigencias previstas por la legislación hipotecaria. En otras palabras,
no toda alteración catastral de una finca debe trasladarse miméticamente al Registro.
Respecto a la segunda cuestión que plantea el recurrente, afirma en su escrito de
interposición del recurso que «según consta en el Catastro, dicha finca es única y ha
sido históricamente única y su único titular ha sido siempre el mismo y desde el
año 2022, lo es la mercantil Agrovacovi, SL, ¿De dónde sale por tanto esa consulta
Descriptiva y Gráfica obtenida por el Ayuntamiento?; Como se puede admitir dicha
manifestación, cuando la Certificación Descriptiva y Gráfica Catastral, sólo recoge un
único titular: Agrovacovi, SL». Vuelve a confundir el recurrente los conceptos de finca
registral, amparada por una realidad jurídica, que es palmaria en la descripción registral,
pues la finca se forma por agrupación de otras dos, hay una medición técnica y una
superficie no ocupada por la edificación de 44,93 metros cuadrados y una realidad física,
que es la que recoge la cartografía catastral, que se basa en la realidad física dela
apariencia, pero no en la jurídica que deriva del Registro y de los títulos que, en su día,
se inscribieron.
Analizadas estas tres cuestiones, hemos de concluir que es inexacto afirmar, como
hace el recurrente en el escrito de interposición del recurso, que: «de la Referencia
Catastral y respetando todos los linderos de la finca, la magnitud del exceso de cabida
que se pretende, y tomando en consideración la posesión pacífica del inmueble, así
como el carácter de la venta y adquisición que se formalizó por el cual no sólo se
adquiere la construcción existente si no también el solar integro sobre el que se asienta y
por el cual se viene tributando desde hace más de veinte años». En primer lugar, porque
no se respetan todos los linderos, pues se varía el lindero sur, que ahora es una calle y
en el Registro es un lindero particular, siendo esa porción de terreno cuya titularidad
reclama el Ayuntamiento. En segundo lugar, porque la posesión pacífica no es un
requisito que permita el acceso registral de la rectificación de superficie, pues el mero o
simple hecho de poseer no tiene acceso al Registro, conforme al artículo 5 de la Ley
Hipotecaria. Para la transformación de ese estado de hecho en estado de derecho
se requiere la correspondiente resolución judicial, puesto que la prescripción no opera
automáticamente, sino por la vía del a excepción, tras la interposición de la correspondiente
acción. En tercer lugar, la posesión no es pacífica, puesto que existe una alegación del
Ayuntamiento que alega ser propietario de la cosa. Y en cuarto lugar, el pago de la
contribución no es prueba de propiedad. A lo sumo, de posesión en concepto de dueño.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 9 de mayo de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-11585
Verificable en https://www.boe.es
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación por existir oposición justificada a la inscripción de la
rectificación descriptiva y georreferenciación de la finca objeto del expediente, lo que
determina la imposibilidad de su inscripción, tal y como ha sido presentada.
Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75615
catastral puede venir determinada por una mera realidad física, que revela una capacidad
económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado inmobiliario, sólo opera
cuando los actos de transformación de esa realidad física se hacen con los requisitos
adecuados para ello y se inscriben en el Registro de la Propiedad. Y como declaró la
última de las Resoluciones citadas, es erróneo afirmar que la realidad física es la que
determina la seguridad jurídica. Por ello, no toda alteración en la realidad física de la finca
ha de trasladarse al Registro. Para ello, es preciso que ésta tenga trascendencia jurídica y
que se cumplan las exigencias previstas por la legislación hipotecaria. En otras palabras,
no toda alteración catastral de una finca debe trasladarse miméticamente al Registro.
Respecto a la segunda cuestión que plantea el recurrente, afirma en su escrito de
interposición del recurso que «según consta en el Catastro, dicha finca es única y ha
sido históricamente única y su único titular ha sido siempre el mismo y desde el
año 2022, lo es la mercantil Agrovacovi, SL, ¿De dónde sale por tanto esa consulta
Descriptiva y Gráfica obtenida por el Ayuntamiento?; Como se puede admitir dicha
manifestación, cuando la Certificación Descriptiva y Gráfica Catastral, sólo recoge un
único titular: Agrovacovi, SL». Vuelve a confundir el recurrente los conceptos de finca
registral, amparada por una realidad jurídica, que es palmaria en la descripción registral,
pues la finca se forma por agrupación de otras dos, hay una medición técnica y una
superficie no ocupada por la edificación de 44,93 metros cuadrados y una realidad física,
que es la que recoge la cartografía catastral, que se basa en la realidad física dela
apariencia, pero no en la jurídica que deriva del Registro y de los títulos que, en su día,
se inscribieron.
Analizadas estas tres cuestiones, hemos de concluir que es inexacto afirmar, como
hace el recurrente en el escrito de interposición del recurso, que: «de la Referencia
Catastral y respetando todos los linderos de la finca, la magnitud del exceso de cabida
que se pretende, y tomando en consideración la posesión pacífica del inmueble, así
como el carácter de la venta y adquisición que se formalizó por el cual no sólo se
adquiere la construcción existente si no también el solar integro sobre el que se asienta y
por el cual se viene tributando desde hace más de veinte años». En primer lugar, porque
no se respetan todos los linderos, pues se varía el lindero sur, que ahora es una calle y
en el Registro es un lindero particular, siendo esa porción de terreno cuya titularidad
reclama el Ayuntamiento. En segundo lugar, porque la posesión pacífica no es un
requisito que permita el acceso registral de la rectificación de superficie, pues el mero o
simple hecho de poseer no tiene acceso al Registro, conforme al artículo 5 de la Ley
Hipotecaria. Para la transformación de ese estado de hecho en estado de derecho
se requiere la correspondiente resolución judicial, puesto que la prescripción no opera
automáticamente, sino por la vía del a excepción, tras la interposición de la correspondiente
acción. En tercer lugar, la posesión no es pacífica, puesto que existe una alegación del
Ayuntamiento que alega ser propietario de la cosa. Y en cuarto lugar, el pago de la
contribución no es prueba de propiedad. A lo sumo, de posesión en concepto de dueño.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 9 de mayo de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-11585
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Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación por existir oposición justificada a la inscripción de la
rectificación descriptiva y georreferenciación de la finca objeto del expediente, lo que
determina la imposibilidad de su inscripción, tal y como ha sido presentada.
