Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11699)
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torre Pacheco, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de titulares de fincas registrales colindantes, se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por el promotor.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 10 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 76394
tendrá por desistido de su petición, previa resolución que deberá ser dictada en los
términos previstos en el artículo 21».
Tampoco consta que el registrador hubiera efectuado tal requerimiento de
subsanación, y, por lo tanto, es obligado entrar a conocer del fondo del recurso.
4. Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un
simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral
colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su
redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros derechos
reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero” y por ello, no deberían ser admitidos
por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado “si el objeto de la presentación fuere
hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”, como resulta
del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”».
5. En el presente caso, el opositor formula oposición en un doble concepto: como
titular registral de la finca 25.327 y, además, como representante de los herederos de las
fincas 8.621, 8624 y 48.626.
Sobre esta segunda condición, el recurrente alega que el opositor no acredita la
representación que dice ostentar. Sobre este extremo debe recordarse que como
señalara la Resolución de 10 de noviembre de 2022 «cuando un particular formula
oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o
validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca
supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el
registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o
complete tal escrito de oposición a fin de que el registrador pueda formarse un juicio
cabal sobre la efectividad y fundamento de tal oposición y tomar la decisión que
corresponda».
En el presente caso, no consta que el registrador haya requerido al opositor para que
acredite la representación que alega. Por tanto, la valoración de su oposición en este
punto no puede ser valorada como oposición de un titular registral, pues no lo es, ni
consta que tenga la representación de los supuestos causahabientes del titular registral,
ni consta acreditada tal condición de causahabiente.
Ahora bien, el mismo opositor formula oposición también en su propio nombre como
titular registral de la finca 25.327, alegando invasión parcial de la misma según informe
de validación técnica catastral que acompaña, por lo que su oposición se tratará como
colindante titular registral.
6. Como dijo la citada Resolución de 20 de junio de 2022 «constatado que existe
una controversia, no sólo entre un titular registral y un titular catastral afectado, sino
entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su
respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de calificación registral negativa
aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes
inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, –como ya
cve: BOE-A-2025-11699
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 139
Martes 10 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 76394
tendrá por desistido de su petición, previa resolución que deberá ser dictada en los
términos previstos en el artículo 21».
Tampoco consta que el registrador hubiera efectuado tal requerimiento de
subsanación, y, por lo tanto, es obligado entrar a conocer del fondo del recurso.
4. Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un
simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral
colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su
redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros derechos
reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero” y por ello, no deberían ser admitidos
por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado “si el objeto de la presentación fuere
hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”, como resulta
del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”».
5. En el presente caso, el opositor formula oposición en un doble concepto: como
titular registral de la finca 25.327 y, además, como representante de los herederos de las
fincas 8.621, 8624 y 48.626.
Sobre esta segunda condición, el recurrente alega que el opositor no acredita la
representación que dice ostentar. Sobre este extremo debe recordarse que como
señalara la Resolución de 10 de noviembre de 2022 «cuando un particular formula
oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o
validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca
supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el
registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o
complete tal escrito de oposición a fin de que el registrador pueda formarse un juicio
cabal sobre la efectividad y fundamento de tal oposición y tomar la decisión que
corresponda».
En el presente caso, no consta que el registrador haya requerido al opositor para que
acredite la representación que alega. Por tanto, la valoración de su oposición en este
punto no puede ser valorada como oposición de un titular registral, pues no lo es, ni
consta que tenga la representación de los supuestos causahabientes del titular registral,
ni consta acreditada tal condición de causahabiente.
Ahora bien, el mismo opositor formula oposición también en su propio nombre como
titular registral de la finca 25.327, alegando invasión parcial de la misma según informe
de validación técnica catastral que acompaña, por lo que su oposición se tratará como
colindante titular registral.
6. Como dijo la citada Resolución de 20 de junio de 2022 «constatado que existe
una controversia, no sólo entre un titular registral y un titular catastral afectado, sino
entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su
respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de calificación registral negativa
aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes
inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, –como ya
cve: BOE-A-2025-11699
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