BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64343

de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
haya sido parte”».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala
Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(…) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (…) no puede deparar efectos
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera
serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano
judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses
por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos
posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en
defensa de los suyos propios».
4. Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por el registrador objeto de
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho
hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el
Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los principios de salvaguardia
judicial de los asientos registrales y de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82
de la Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva
del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por
persona distinta de dicho titular.
En efecto, las exigencias generales del principio de tracto sucesivo llevan a la
conclusión de que no procede la práctica de la anotación preventiva de demanda, toda vez
que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado
contra el titular registral en el momento de presentación de dicho mandamiento.

cve: BOE-A-2025-9779
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Núm. 119