BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119

Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64344

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 1 de abril de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2025-9779
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5. Sin embargo, a pesar del principio general de tracto sucesivo, procede analizar
las alegaciones de la recurrente de que existe un título de transmisión a favor del
demandado que aún no ha sido inscrito por haber sido suspendida su inscripción,
habiéndose recurrido judicialmente dicha suspensión, y de que el demandante es titular
registral de una tercera parte indivisa de la finca, para determinar si procedería practicar
la anotación preventiva de demanda respecto de dicha cuota indivisa.
Como ya ha tenido ocasión de pronunciarse este Centro Directivo en otras
ocasiones (vid., entre otras, Resoluciones de 25 de marzo de 2004 –respecto de una
anotación de querella–, 14 de febrero de 2006 y 24 de enero de 2011), es distinto el
problema que se plantea cuando el titular de la finca es el propio demandante. En ese
caso pudiera pensarse que no es lógico que se anote una demanda en la que el titular
registral es el propio demandante, y en este sentido, en diferentes ocasiones se ha
estimado por este Centro Directivo que en dicho supuesto no cabe la anotación (véase
Resolución de 7 de septiembre de 2005).
Sin embargo, este criterio fue matizado con posterioridad por esta Dirección
General (vid. Resoluciones de 14 de febrero de 2006 y 24 de enero de 2011) fundándose
en el principio de tutela judicial efectiva, y admitiendo tal anotación cuando, de no
hacerse, se produciría un supuesto de indefensión para el demandante, caso que ocurre
cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la
demanda que aún no haya sido inscrito, pero cuya inscripción futura pudiera tener como
consecuencia la adquisición por un tercero de la finca referida. Ello no es contrario al
principio de tracto sucesivo, pues tal principio exige el rechazo del documento sólo
cuando el titular de la finca es una tercera persona. Y sin que en el supuesto planteado
sea necesario que el anotante inscriba previamente el título de adquisición del
demandado, pues ello supondría un trámite superfluo en el caso de que la demanda
fuera estimada. Además, la anotación de la demanda permitirá que no surjan terceros
protegidos por la fe pública registral que insten la inscripción de sus derechos –como es
posible ex artículo 312 del Reglamento Hipotecario–.
6. Teniendo en cuenta lo anterior, hay que concluir que no procede la denegación
de la anotación preventiva de demanda respecto de la tercera parte indivisa de la que es
titular registral «Internacional Buisnet, SL», entidad demandante, pues en este caso el
titular de la finca no es una tercera persona y, además, de no practicarse dicha anotación
podría producirse un supuesto de indefensión para el demandante, llegando incluso a
surgir un tercero protegido por la fe pública registral.
Sin embargo, respecto de las restantes dos terceras partes indivisas, no procede la
práctica de la anotación preventiva de demanda, ya que están inscritas a favor de
terceras personas que no han tenido intervención en el procedimiento y, por lo tanto, se
estaría vulnerando el principio de tracto sucesivo.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el
recurso y revocar parcialmente la nota de calificación del registrador, en el sentido de
que procede practicar la anotación preventiva de demanda respecto de una tercera parte
indivisa, por los motivos expuestos.