Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9775)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64296
Según es de ver en la escritura objeto de la calificación ahora recurrida, la cláusula
Primera de la misma es del siguiente tenor literal:
“Constitución de hipoteca.–(…) en garantía del cumplimiento de la totalidad de las
obligaciones que don I. P. G. y doña O. C. C., tienen asumidas frente a la última en virtud
de la póliza de afianzamiento mercantil descrita en el antecedente segundo de la
presente escritura, por plazo de 180 meses, hasta un importe total máximo
de 260.370,00 euros de principal, esto es, de la totalidad de las cantidades que don I. P.
G. y doña O. C. C., puedan adeudar en el futuro a Avalcanarias en concepto del coste
anual pactado por el afianzamiento concedido y/o del reintegro de las cantidades que
hubieran podido ser abonadas a la entidad beneficiaria de dicho afianzamiento; (…)”.
Entre el texto de la citada cláusula Primera y la interpretación que se da al mismo en
la Calificación recurrida existen notorias diferencias no solo en el orden en el que se
analiza su contenido, sino también de carácter semántico, especialmente si tenemos en
cuenta en que en la calificación se omite mencionar la expresión “esto es”, que hemos
destacado deliberadamente para señalar que la misma viene a concretar de forma
expresa, clara y concisa los conceptos de los que se deriven las cantidades que en el
futuro puedan adeudar los hipotecantes como consecuencia del incumplimiento de la
póliza de aval garantizada con la hipoteca, de tal forma que excluye aquellas otras
obligaciones contractuales que, o bien ya han sido cumplidas por los avalados, o bien
carecen de contenido económico y, por ende, no precisan de ser garantizadas por medio
de la hipoteca que pretende inscribirse. Siendo evidente que las cantidades devengadas
por los dos conceptos señalados de forma concreta serán las únicas puedan ser objeto
del acta de manifestaciones prevista en el artículo 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su
Reglamento.
Cuarto.–El segundo de los Fundamentos de Derecho contenidos en la Calificación
notificada comienza con la siguiente afirmación:
“En cuanto al principio de accesoriedad y la forma en que se redactan las
obligaciones futuras, estas exceden de los límites del mismo. La autonomía de las
relaciones en el contrato de fianza queda al margen de esta cuestión”.
Continuando después con una exposición de la doctrina jurisprudencial y
administrativa que establece las condiciones bajo las que resulta admisible la forma en la
que “se dé cabida a las obligaciones” garantizadas por la Hipoteca de Máximo, para
finalizar con dos conclusiones categóricas del siguiente tenor literal:
1. “Esta remisión (cl. 18) a esa totalidad de las obligaciones vulnera el principio de
especialidad. Aparentemente la relación jurídica es muy concreta, un afianzamiento
mercantil. Pero el contrato de afianzamiento va mucho más allá de una mera relación
directa de fianza mercantil, al expresar que esta fianza se hace extensiva a cualesquiera
prórrogas, renovaciones, novaciones, modificaciones de cualquier tipo, expresas o
tácitas, que pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente,
en el presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan”.
2. “Además tendrá vigencia sin limitación de tiempo (condición general segunda),
otra de las fórmulas prohibidas para las obligaciones condicionales; aunque se le dé el
nombre de obligación futura, si está determinado el acreedor, es condicional, según
doctrina de la DGRN”.
No puede ser aceptada ninguna de dichas conclusiones porque ambas se producen
como consecuencia de una incorrecta e incompleta interpretación de las estipulaciones
contractuales a las que se refieren.
Respecto a la primera de ellas, debemos señalar que la cláusula 18.ª de la póliza de
aval hace referencia, únicamente, a los avalistas del socio partícipe (quien, a su vez, es
el avalado por Avalcanarias ante la entidad financiera), quienes sí están obligados a
mantener el aval personal que han prestado durante toda la vigencia del contrato de
afianzamiento mercantil, haciendo extensivo dicho aval (Fianza) “a cualesquiera
cve: BOE-A-2025-9775
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64296
Según es de ver en la escritura objeto de la calificación ahora recurrida, la cláusula
Primera de la misma es del siguiente tenor literal:
“Constitución de hipoteca.–(…) en garantía del cumplimiento de la totalidad de las
obligaciones que don I. P. G. y doña O. C. C., tienen asumidas frente a la última en virtud
de la póliza de afianzamiento mercantil descrita en el antecedente segundo de la
presente escritura, por plazo de 180 meses, hasta un importe total máximo
de 260.370,00 euros de principal, esto es, de la totalidad de las cantidades que don I. P.
G. y doña O. C. C., puedan adeudar en el futuro a Avalcanarias en concepto del coste
anual pactado por el afianzamiento concedido y/o del reintegro de las cantidades que
hubieran podido ser abonadas a la entidad beneficiaria de dicho afianzamiento; (…)”.
Entre el texto de la citada cláusula Primera y la interpretación que se da al mismo en
la Calificación recurrida existen notorias diferencias no solo en el orden en el que se
analiza su contenido, sino también de carácter semántico, especialmente si tenemos en
cuenta en que en la calificación se omite mencionar la expresión “esto es”, que hemos
destacado deliberadamente para señalar que la misma viene a concretar de forma
expresa, clara y concisa los conceptos de los que se deriven las cantidades que en el
futuro puedan adeudar los hipotecantes como consecuencia del incumplimiento de la
póliza de aval garantizada con la hipoteca, de tal forma que excluye aquellas otras
obligaciones contractuales que, o bien ya han sido cumplidas por los avalados, o bien
carecen de contenido económico y, por ende, no precisan de ser garantizadas por medio
de la hipoteca que pretende inscribirse. Siendo evidente que las cantidades devengadas
por los dos conceptos señalados de forma concreta serán las únicas puedan ser objeto
del acta de manifestaciones prevista en el artículo 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su
Reglamento.
Cuarto.–El segundo de los Fundamentos de Derecho contenidos en la Calificación
notificada comienza con la siguiente afirmación:
“En cuanto al principio de accesoriedad y la forma en que se redactan las
obligaciones futuras, estas exceden de los límites del mismo. La autonomía de las
relaciones en el contrato de fianza queda al margen de esta cuestión”.
Continuando después con una exposición de la doctrina jurisprudencial y
administrativa que establece las condiciones bajo las que resulta admisible la forma en la
que “se dé cabida a las obligaciones” garantizadas por la Hipoteca de Máximo, para
finalizar con dos conclusiones categóricas del siguiente tenor literal:
1. “Esta remisión (cl. 18) a esa totalidad de las obligaciones vulnera el principio de
especialidad. Aparentemente la relación jurídica es muy concreta, un afianzamiento
mercantil. Pero el contrato de afianzamiento va mucho más allá de una mera relación
directa de fianza mercantil, al expresar que esta fianza se hace extensiva a cualesquiera
prórrogas, renovaciones, novaciones, modificaciones de cualquier tipo, expresas o
tácitas, que pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente,
en el presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan”.
2. “Además tendrá vigencia sin limitación de tiempo (condición general segunda),
otra de las fórmulas prohibidas para las obligaciones condicionales; aunque se le dé el
nombre de obligación futura, si está determinado el acreedor, es condicional, según
doctrina de la DGRN”.
No puede ser aceptada ninguna de dichas conclusiones porque ambas se producen
como consecuencia de una incorrecta e incompleta interpretación de las estipulaciones
contractuales a las que se refieren.
Respecto a la primera de ellas, debemos señalar que la cláusula 18.ª de la póliza de
aval hace referencia, únicamente, a los avalistas del socio partícipe (quien, a su vez, es
el avalado por Avalcanarias ante la entidad financiera), quienes sí están obligados a
mantener el aval personal que han prestado durante toda la vigencia del contrato de
afianzamiento mercantil, haciendo extensivo dicho aval (Fianza) “a cualesquiera
cve: BOE-A-2025-9775
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Núm. 119
