Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10050)
Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66083
Hechos.
De la escritura cabe resaltar una serie de peculiaridades:
Primero.
La regla segunda, del artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece como
circunstancia que debe contener el contrato: El precio estipulado para la adquisición de
la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
En la parte expositiva de la escritura se hace constar que las partes han convenido
un precio, de mutuo acuerdo conjunto para ambas fincas de 482.500 € (470.000 € para
la vivienda y la de 15.000 para la plaza de garaje).
Se pacta como precio de la opción de compra, la cantidad de 476.500 €.
Y a lo largo del documento se le dan distintas denominaciones:
– Pago de la prima o precio de la opción.
– Arras o señal.
– Precio como opción y anticipo del precio.
Pero cada una de estas denominaciones, jurídicamente sin embargo, tiene unas
consecuencias diferentes.
Este precio o prima de la opción se paga de presente en el momento del
otorgamiento de la escritura. Por lo tanto, el vendedor-concedente está recibiendo
prácticamente la totalidad del precio convenido, desde un principio.
En la cláusula segunda se indica, sin embargo, que este precio de la opción que ha
quedado pagado, tiene el carácter o más precisamente los efectos de arras o señal. Por
lo que, si las sociedades optantes no ejercitan la opción, lo pierden su totalidad (según la
escritura, el precio que pagan por la opción y el anticipo) y si el titular registral (vendedorconcedente) decide dejar sin efecto la opción sobre las fincas, para lo que se concede el
plazo de un año, hasta el 18 de octubre de 2025, “únicamente” (sic) deberán de restituir
la cantidad de 560.000 €.
Es decir que como ha recibido en el momento del otorgamiento de la escritura la
cantidad de 476.500 €, y en un año de devolver 560.000 €, tendrá que pagar de
más 83.500 €.
Segundo.
Tercero. Cláusula de la escritura que regula el procedimiento para el ejercicio de la
opción de compra.
En la escritura se hace referencia a la existencia de “un préstamo que grava con
hipoteca las fincas objeto de la presente”. Estableciéndose una serie de reglas, para
descontar las posibles cantidades que se hubieran pagado, por ser necesarias para
cancelar el préstamo, así como para la subrogación o el supuesto de no subrogación en
el préstamo. Sin embargo, las dos fincas sobre las que se proyecta el ejercicio del
derecho opción de compra no se encuentran gravadas con ninguna hipoteca.
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
De las dos sociedades optantes llama la atención, en cuanto a la primera sociedad
denominada Hercapital 22 Sociedad limitada, que dentro de su objeto social se
encuentra, la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma
de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de
financiación, según la ley dos/2009 de 31 de marzo.
Y en cuanto a la segunda entidad, que su denominación social es de TSE Finance 22
sociedad limitada.
Del primer apartado, y de este segundo, puede deducirse que la opción de compra
se está utilizando con una función de garantía de una deuda o una operación de
financiación.
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66083
Hechos.
De la escritura cabe resaltar una serie de peculiaridades:
Primero.
La regla segunda, del artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece como
circunstancia que debe contener el contrato: El precio estipulado para la adquisición de
la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
En la parte expositiva de la escritura se hace constar que las partes han convenido
un precio, de mutuo acuerdo conjunto para ambas fincas de 482.500 € (470.000 € para
la vivienda y la de 15.000 para la plaza de garaje).
Se pacta como precio de la opción de compra, la cantidad de 476.500 €.
Y a lo largo del documento se le dan distintas denominaciones:
– Pago de la prima o precio de la opción.
– Arras o señal.
– Precio como opción y anticipo del precio.
Pero cada una de estas denominaciones, jurídicamente sin embargo, tiene unas
consecuencias diferentes.
Este precio o prima de la opción se paga de presente en el momento del
otorgamiento de la escritura. Por lo tanto, el vendedor-concedente está recibiendo
prácticamente la totalidad del precio convenido, desde un principio.
En la cláusula segunda se indica, sin embargo, que este precio de la opción que ha
quedado pagado, tiene el carácter o más precisamente los efectos de arras o señal. Por
lo que, si las sociedades optantes no ejercitan la opción, lo pierden su totalidad (según la
escritura, el precio que pagan por la opción y el anticipo) y si el titular registral (vendedorconcedente) decide dejar sin efecto la opción sobre las fincas, para lo que se concede el
plazo de un año, hasta el 18 de octubre de 2025, “únicamente” (sic) deberán de restituir
la cantidad de 560.000 €.
Es decir que como ha recibido en el momento del otorgamiento de la escritura la
cantidad de 476.500 €, y en un año de devolver 560.000 €, tendrá que pagar de
más 83.500 €.
Segundo.
Tercero. Cláusula de la escritura que regula el procedimiento para el ejercicio de la
opción de compra.
En la escritura se hace referencia a la existencia de “un préstamo que grava con
hipoteca las fincas objeto de la presente”. Estableciéndose una serie de reglas, para
descontar las posibles cantidades que se hubieran pagado, por ser necesarias para
cancelar el préstamo, así como para la subrogación o el supuesto de no subrogación en
el préstamo. Sin embargo, las dos fincas sobre las que se proyecta el ejercicio del
derecho opción de compra no se encuentran gravadas con ninguna hipoteca.
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
De las dos sociedades optantes llama la atención, en cuanto a la primera sociedad
denominada Hercapital 22 Sociedad limitada, que dentro de su objeto social se
encuentra, la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma
de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de
financiación, según la ley dos/2009 de 31 de marzo.
Y en cuanto a la segunda entidad, que su denominación social es de TSE Finance 22
sociedad limitada.
Del primer apartado, y de este segundo, puede deducirse que la opción de compra
se está utilizando con una función de garantía de una deuda o una operación de
financiación.
