BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66115

2. La prioridad es uno de los principios fundamentales sobre los que se sustenta
nuestro sistema hipotecario.
Los importantes efectos que se desprenden de la inscripción en el Registro de la
Propiedad exigen que el orden de acceso de los títulos esté fijado de forma clara e
indubitada. Lo anterior también explica que exista una regulación detallada sobre las
formas de presentación en el Registro, así como de la práctica del asiento de
presentación.
El artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por Ley 11/2023, de 8
de mayo, de trasposición de directivas de la unión europea en materia de accesibilidad
de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas,
tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica
la ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o
producidos por materiales radiactivos, dispone lo siguiente: «Solo podrá denegarse el
asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento
no sea título inscribible, resulte incompleto su contenido para extender el asiento o se
refiriera a una finca para la que el Registro fuera manifiestamente incompetente. La
denegación del asiento de presentación deberá notificarse en el mismo día. Contra la
denegación del asiento de presentación cabrá recurso ante la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, que habrá de tener entrada en el Registro en el plazo
de tres días hábiles desde la notificación de la denegación y deberá ser resuelto de
forma expresa en los cinco días hábiles siguientes. La Dirección General notificará
telemáticamente su resolución al Registro correspondiente en el mismo día en que se
produzca».
3. El recurso debe ser desestimado.
El artículo 246 de la Ley Hipotecaria dispone que «solo podrá denegarse el asiento
de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea
título inscribible (...)».
El artículo 3 de la Ley Hipotecaria dispone:
«Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán
estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por
autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos (…).»
Conforme al artículo 33 del Reglamento Hipotecario:
«Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o
documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor
haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la
inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite.»
Deberá tratarse, en consecuencia, de un como documento público, que, según la
definición legal del artículo 1216 del Código Civil, son «los autorizados por un Notario o
empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley».
Del mismo modo el artículo 420 del Reglamento Hipotecario señala:
«Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes
documentos:
1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones
legales les atribuyan eficacia registral.
2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan
provocar operación registral alguna.»

cve: BOE-A-2025-10052
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Núm. 122