BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66161

de origen no obedeciere a una conexión razonable» –cfr. artículos 46.1.c) de
Ley 29/2015 y 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; si bien no se prevé
expresamente su aplicación respecto de las transacciones–.
6. Igualmente, y en lo que atañe al cumplimiento de los requisitos para el acceso a
los libros registrales, su funcionamiento y eficacia previstos por el ordenamiento jurídico
español, ha de tenerse en cuenta que, como ha manifestado este Centro Directivo, el
principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de
seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión, máxime estando los asientos del
Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y produciendo todos sus efectos mientras
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente es indispensable
que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial
dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte. De lo contrario surge un
obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso
aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en
ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de
ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien o ha
sido parte violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24 de la
Constitución. La única excepción a esa regla general viene establecida el artículo 20
párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de
noviembre, que permite que se trabe anotación preventiva sobre un bien, a pesar de que
su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble
requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual
concurre en el presente caso, y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar
así en el mandamiento.
En este caso, de ninguna de las resoluciones o sentencias incorporadas resulta que
las actuaciones judiciales y acuerdos alcanzados y homologados judicialmente se hayan
seguido contra la sociedad titular registral. En efecto, la demanda se dirige, entre otros,
frente a una persona física (de nacionalidad estadounidense) titular del 51 % de las
participaciones de la sociedad transmitente titular registral y frente a otra sociedad, de
nacionalidad mexicana, titular del 49 % restante, «Leadman Trade, S.A. de C.V.», de
cuyas participaciones es titular la misma persona física titular del 51 % antes reseñada.
En definitiva, y como reconoce el recurrente en su escrito, los demandados son
personas físicas y jurídicas distintas de la titular registral, «Leadman Trade, SA»,
sociedad de nacionalidad española, y, como no podría ser de otra forma conforme a los
más elementales conceptos de la personalidad jurídica, con entidad propia y distinta de
la de las personas que la integran. Por ello, no se cumplen los principios de salvaguardia
judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación, según los artículos 1,
20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.
7. Por lo que se refiere a los restantes defectos expresados por el registrador en su
calificación, el primero de ellos es el relativo al apoderamiento en cuya virtud actúa el
representante de la sociedad transmitente, defecto que debe ser confirmado en todos
sus extremos.
Es doctrina ya consolidada de este Centro Directivo que la junta general no puede
otorgar poderes –y lo mismo debe entenderse respecto de la revocación de los mismos–,
ya que el competente para ello es el órgano de administración dada la distribución
competencial entre los diversos órganos sociales y la atribución a aquél de la
representación de la sociedad en juicio y fuera de él (cfr. artículos 209 de la Ley de
Sociedades de Capital y 107 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil, y
Resoluciones de este Centro Directivo de 8 de febrero de 1975, 31 de octubre de 1992, 1

cve: BOE-A-2025-10056
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 122