Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10056)
Resolución de 15 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66163
8. En el presente caso, el compareciente interviene, según la reseña que realiza el
notario autorizante, como apoderado resultando «especialmente facultado para este acto
por acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la compañía de fecha 27
de febrero de 2024, apoderamiento que asegura vigente, que tengo a la vista». Sin
embargo, no consta en ningún caso que dichos acuerdos hayan sido elevados a público
con sujeción a las exigencias legal y reglamentariamente previstas para ello (cfr.
artículos 107 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil).
Opone frente a ello el recurrente que el apoderamiento a favor de don C. A. A.
resulta, además de los acuerdos de la junta general (que no cumplen las formalidades
antes expuestas), de dos documentos públicos extranjeros, traducidos y apostillados,
como son la sentencia de fecha 30 de julio de 2019 y la resolución de fecha 22 de
noviembre de 2023, ambas dictadas por un tribunal de Estados Unidos.
Ahora bien, aun aceptando que las resoluciones judiciales puedan tener la
consideración de documentos públicos a los efectos del artículo 1280 del Código Civil,
las resoluciones extrajeras referidas en ningún caso pueden ser considerados títulos
aptos para que de ellos resulte un apoderamiento válido. y ello no sólo porque, tal y
como ha quedado expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, aquellas no
cumplen los requisitos necesarios para su validez y eficacia en España, sino porque,
además, de ellas no puede entenderse conferido apoderamiento alguno.
No consta la acreditación de algo tan esencial como el consentimiento del
poderdante, esto es, la sociedad titular registral de las fincas transmitidas, «Leadman
Trade España, SL», quien, como se ha indicado, no ha tenido intervención alguna en los
procesos y transacciones judiciales en cuestión. Tal y como dispone el artículo 1259 del
Código Civil: «Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o
sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro
por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo
ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte
contratante».
No estando acreditada la prestación de consentimiento, tampoco lo está la misma
existencia del negocio jurídico (artículo 1261 del Código Civil). Asimismo, los
apoderamientos deben conferirse de forma expresa, pues como dispone el artículo 1713,
párrafo segundo, «para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de
riguroso dominio, se necesita mandato expreso», sin que la orden dada a los
demandados (entre los que no se encuentra la titular registral) de dar instrucciones a
esta última sociedad y a don J. C. M. R (administrador de ella) para que «colaboren» y
«ejecuten los documentos para transferir las propiedad españolas objeto al
demandante» cumplan dicha exigencia formal. Y, finalmente, resulta evidente que el
apoderamiento debe identificar a la persona a quien se faculta para actuar, circunstancia
que tampoco concurre.
En definitiva, resulta patente que en dichas resoluciones no puede entenderse
conferido poder alguno al no concurrir los presupuestos más elementales del negocio
jurídico del apoderamiento.
9. Igual suerte debe correr el siguiente defecto invocado por el registrador relativo a
la existencia de una autocontratación no salvada por ninguna de las dos sociedades,
adquirente y transmitente.
Teniendo en cuenta el ámbito de la calificación registral que resulta de los
artículos 18 y 65 de la Ley Hipotecaria, aquella se extiende a los supuestos de
autocontratación con conflicto de intereses, tal como ha señalado reiteradamente este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones, como son las de 15 de mayo y 18 de
diciembre de 2002, 3 de diciembre de 2004, 6 y 18 de julio de 2006, 14 de mayo y 2 de
junio de 2010, 10 de enero, 13 de febrero, 22 y 31 de mayo y 4 de septiembre de 2012,
28 de junio de 2013 y 6 de mayo y 5 de octubre de 2021, entre otras.
Existe autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su
propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas
partes en el negocio jurídico (cfr. artículos 221.2.º del Código Civil y 267 del Código de
cve: BOE-A-2025-10056
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66163
8. En el presente caso, el compareciente interviene, según la reseña que realiza el
notario autorizante, como apoderado resultando «especialmente facultado para este acto
por acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la compañía de fecha 27
de febrero de 2024, apoderamiento que asegura vigente, que tengo a la vista». Sin
embargo, no consta en ningún caso que dichos acuerdos hayan sido elevados a público
con sujeción a las exigencias legal y reglamentariamente previstas para ello (cfr.
artículos 107 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil).
Opone frente a ello el recurrente que el apoderamiento a favor de don C. A. A.
resulta, además de los acuerdos de la junta general (que no cumplen las formalidades
antes expuestas), de dos documentos públicos extranjeros, traducidos y apostillados,
como son la sentencia de fecha 30 de julio de 2019 y la resolución de fecha 22 de
noviembre de 2023, ambas dictadas por un tribunal de Estados Unidos.
Ahora bien, aun aceptando que las resoluciones judiciales puedan tener la
consideración de documentos públicos a los efectos del artículo 1280 del Código Civil,
las resoluciones extrajeras referidas en ningún caso pueden ser considerados títulos
aptos para que de ellos resulte un apoderamiento válido. y ello no sólo porque, tal y
como ha quedado expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, aquellas no
cumplen los requisitos necesarios para su validez y eficacia en España, sino porque,
además, de ellas no puede entenderse conferido apoderamiento alguno.
No consta la acreditación de algo tan esencial como el consentimiento del
poderdante, esto es, la sociedad titular registral de las fincas transmitidas, «Leadman
Trade España, SL», quien, como se ha indicado, no ha tenido intervención alguna en los
procesos y transacciones judiciales en cuestión. Tal y como dispone el artículo 1259 del
Código Civil: «Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o
sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro
por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo
ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte
contratante».
No estando acreditada la prestación de consentimiento, tampoco lo está la misma
existencia del negocio jurídico (artículo 1261 del Código Civil). Asimismo, los
apoderamientos deben conferirse de forma expresa, pues como dispone el artículo 1713,
párrafo segundo, «para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de
riguroso dominio, se necesita mandato expreso», sin que la orden dada a los
demandados (entre los que no se encuentra la titular registral) de dar instrucciones a
esta última sociedad y a don J. C. M. R (administrador de ella) para que «colaboren» y
«ejecuten los documentos para transferir las propiedad españolas objeto al
demandante» cumplan dicha exigencia formal. Y, finalmente, resulta evidente que el
apoderamiento debe identificar a la persona a quien se faculta para actuar, circunstancia
que tampoco concurre.
En definitiva, resulta patente que en dichas resoluciones no puede entenderse
conferido poder alguno al no concurrir los presupuestos más elementales del negocio
jurídico del apoderamiento.
9. Igual suerte debe correr el siguiente defecto invocado por el registrador relativo a
la existencia de una autocontratación no salvada por ninguna de las dos sociedades,
adquirente y transmitente.
Teniendo en cuenta el ámbito de la calificación registral que resulta de los
artículos 18 y 65 de la Ley Hipotecaria, aquella se extiende a los supuestos de
autocontratación con conflicto de intereses, tal como ha señalado reiteradamente este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones, como son las de 15 de mayo y 18 de
diciembre de 2002, 3 de diciembre de 2004, 6 y 18 de julio de 2006, 14 de mayo y 2 de
junio de 2010, 10 de enero, 13 de febrero, 22 y 31 de mayo y 4 de septiembre de 2012,
28 de junio de 2013 y 6 de mayo y 5 de octubre de 2021, entre otras.
Existe autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su
propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas
partes en el negocio jurídico (cfr. artículos 221.2.º del Código Civil y 267 del Código de
cve: BOE-A-2025-10056
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Núm. 122
