Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11578)
Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la legalización del libro de actas de una comunidad de propietarios, por no identificarse debidamente las fincas registrales que integran la comunidad de propietarios que solicita la legalización del libro de actas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75550
más de 3 kilómetros; recogida de brozas que traslada al ecoparque una media de 181
toneladas anuales, servicio de vigilancia incluida su caseta, etc., refugio construido
en 1981 compuesto por almacén, vestuarios para los empleados, dos aseos y sale de
reuniones, elementos y servicios comunes que dan sentido a la existencia del Complejo
Inmobiliario.
Al tener carácter imperativo la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a este
tipo de Comunidades de facto, es necesario para que la misma pueda seguir con su
práctica diaria la legalización del libro solicitada, pues de otra manera, el Residencial se
ve impedido de dar cumplimiento a lo establecido en su artículo 19 LPH.
Como se ha dicho, las comunidades de propietarios de hecho, se rigen por la misma
normativa y tiene el mismo funcionamiento que las comunidades de propietarios
formalmente constituidas. Por tanto, deberán nombrar cargos (presidente, secretario,
administrador) y adoptarán sus acuerdos en el seno de las juntas de copropietarios, que
deberán reunir todos los requisitos establecidos en la normativa de propiedad horizontal
en cuanto a convocatorias, mayorías, impugnación de acuerdos, actas, etc.
En el caso del Residencial (…), tal y como ha venido haciéndose desde el año 1977,
el administrador/secretario de la comunidad de propietarios deberá llevar un libro de
actas, en el que se transcribirán las reuniones de los copropietarios y los acuerdos
adoptados.
La mencionada Resolución de la DGRN de 15 marzo de 2012 confirma la posibilidad
de legalizar el libro de actas de la comunidad de hecho. de conformidad con lo previsto
en el art. 415 del Reglamento Hipotecario.
Si bien, al tratarse de comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios de
hecho no cabe la legalización mediante la extensión de una nota marginal en el folio
abierto en el libro de inscripciones del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal, sino que se realiza mediante la consignación de los datos del libro
de actas en un libro-fichero abierto al efecto en el Registro.
En base a lo expuesto, entendemos procede la legalización solicitada, sin perjuicio
de que la registradora haga constar, tal y como recoge la DGRN en distintas
resoluciones a efectos de claridad, en la diligencia de legalización que por no resultar de
los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad, no se
consigna por nota al margen de la inscripción de la finca la legalización del libro y que la
consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto p pio de los asientos
registrales ni calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad.
Vinculación a la doctrina de los actos propios.
A más de lo anterior, y en apoyo de nuestra pretensión, alegamos igualmente la
aplicación de la doctrina de los actos propios.
El valor del respeto a los actos propios ha sido pedagógica y gráficamente enfatizado
por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias: “la aplicación de la doctrina de los
actos propios cuya contribución a la seguridad jurídica –que es un valor primario al que
el Derecho ha de atender– tampoco cabe minusvalorar: en tanto que impide que los
sujetos intervinientes en el tráfico jurídico puedan estar continuamente alterando su
criterio y desdiciéndose de sus propias actuaciones, lo que, por el contrario, podría
alimentar un caos absolutamente indeseable y, desde luego, propagaría una
incertidumbre que se sitúa en las antípodas de la seguridad jurídica que, como antes
decíamos, constituye un valor esencial del Derecho que el ordenamiento jurídico entero
ha de tratar de preservar.” (STS de 21 de febrero de 2014. rec. 3.773/2011).
Cualquier Institución Administrativa, también los Registros de la Propiedad, deben
quedar vinculados a la doctrina expuesta, no alcanzando a entender esta parte cómo el
Residencial (…) ha obtenido, sin problema ni objeción alguna desde hace más de
cuarenta años, la legalización de sus cuatro libros de actas anteriores, y en este punto,
frente a una simple solicitud de legalización del que vendría a ser el quinto libro de actas,
por haber agotado las páginas del anterior, se encuentra con un criterio distinto al
mantenido por los registradores anteriores cuando ninguna circunstancia ha cambiado.
cve: BOE-A-2025-11578
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75550
más de 3 kilómetros; recogida de brozas que traslada al ecoparque una media de 181
toneladas anuales, servicio de vigilancia incluida su caseta, etc., refugio construido
en 1981 compuesto por almacén, vestuarios para los empleados, dos aseos y sale de
reuniones, elementos y servicios comunes que dan sentido a la existencia del Complejo
Inmobiliario.
Al tener carácter imperativo la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a este
tipo de Comunidades de facto, es necesario para que la misma pueda seguir con su
práctica diaria la legalización del libro solicitada, pues de otra manera, el Residencial se
ve impedido de dar cumplimiento a lo establecido en su artículo 19 LPH.
Como se ha dicho, las comunidades de propietarios de hecho, se rigen por la misma
normativa y tiene el mismo funcionamiento que las comunidades de propietarios
formalmente constituidas. Por tanto, deberán nombrar cargos (presidente, secretario,
administrador) y adoptarán sus acuerdos en el seno de las juntas de copropietarios, que
deberán reunir todos los requisitos establecidos en la normativa de propiedad horizontal
en cuanto a convocatorias, mayorías, impugnación de acuerdos, actas, etc.
En el caso del Residencial (…), tal y como ha venido haciéndose desde el año 1977,
el administrador/secretario de la comunidad de propietarios deberá llevar un libro de
actas, en el que se transcribirán las reuniones de los copropietarios y los acuerdos
adoptados.
La mencionada Resolución de la DGRN de 15 marzo de 2012 confirma la posibilidad
de legalizar el libro de actas de la comunidad de hecho. de conformidad con lo previsto
en el art. 415 del Reglamento Hipotecario.
Si bien, al tratarse de comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios de
hecho no cabe la legalización mediante la extensión de una nota marginal en el folio
abierto en el libro de inscripciones del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal, sino que se realiza mediante la consignación de los datos del libro
de actas en un libro-fichero abierto al efecto en el Registro.
En base a lo expuesto, entendemos procede la legalización solicitada, sin perjuicio
de que la registradora haga constar, tal y como recoge la DGRN en distintas
resoluciones a efectos de claridad, en la diligencia de legalización que por no resultar de
los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad, no se
consigna por nota al margen de la inscripción de la finca la legalización del libro y que la
consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto p pio de los asientos
registrales ni calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad.
Vinculación a la doctrina de los actos propios.
A más de lo anterior, y en apoyo de nuestra pretensión, alegamos igualmente la
aplicación de la doctrina de los actos propios.
El valor del respeto a los actos propios ha sido pedagógica y gráficamente enfatizado
por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias: “la aplicación de la doctrina de los
actos propios cuya contribución a la seguridad jurídica –que es un valor primario al que
el Derecho ha de atender– tampoco cabe minusvalorar: en tanto que impide que los
sujetos intervinientes en el tráfico jurídico puedan estar continuamente alterando su
criterio y desdiciéndose de sus propias actuaciones, lo que, por el contrario, podría
alimentar un caos absolutamente indeseable y, desde luego, propagaría una
incertidumbre que se sitúa en las antípodas de la seguridad jurídica que, como antes
decíamos, constituye un valor esencial del Derecho que el ordenamiento jurídico entero
ha de tratar de preservar.” (STS de 21 de febrero de 2014. rec. 3.773/2011).
Cualquier Institución Administrativa, también los Registros de la Propiedad, deben
quedar vinculados a la doctrina expuesta, no alcanzando a entender esta parte cómo el
Residencial (…) ha obtenido, sin problema ni objeción alguna desde hace más de
cuarenta años, la legalización de sus cuatro libros de actas anteriores, y en este punto,
frente a una simple solicitud de legalización del que vendría a ser el quinto libro de actas,
por haber agotado las páginas del anterior, se encuentra con un criterio distinto al
mantenido por los registradores anteriores cuando ninguna circunstancia ha cambiado.
cve: BOE-A-2025-11578
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
