Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12738)
Resolución de 19 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82926
El defecto, tal y como se ha expresado en la nota de calificación, se basa en la
necesidad de configurar las porciones de terreno destinadas a jardín como de uso
exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, lo cual, a juicio de la
registradora, debe incluirse en las normas de comunidad.
Si atendemos al contenido de la escritura calificada, al describir las distintas partes
determinadas, se hace constar que a cada una de ellas les corresponde en planta baja
una porción de terreno destinada a jardín.
Dicha configuración corresponde, como sostiene la registradora, a una parcelación
de suelo propia del complejo inmobiliario y no a una división horizontal en la que el suelo
sigue siendo elemento común y que no admite la propiedad exclusiva de porciones de
terreno.
Si bien es cierto que la figura del complejo puede admitir diversas configuraciones,
dependientes de la norma zonal del planeamiento aplicable, el régimen de propiedad que
se configure en la escritura para su acceso al Registro debe ser coherente con el
proyecto autorizado en la licencia municipal y con las condiciones impuestas por ésta, lo
que deberá calificarse en cada caso concreto.
Lo que resulta incompatible, con independencia de la configuración amparada en la
licencia y que no es objeto de este recurso, es describir partes de suelo de propiedad
exclusiva y formalizar la división horizontal «tumbada» de la parcela, aunque esta
configuración pueda ser la más adecuada a la tipología de viviendas unifamiliares
adosadas.
Por lo que el primer defecto, en los términos expresados, debe ser mantenido.
4. En cuanto al segundo de los defectos alegados por la registradora no puede ser
mantenido.
La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se
divide (artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, cuando existe discrepancia entre la
edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que según el título constitutivo
del régimen de propiedad horizontal va a ser objeto de división, es precisa la previa
inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia
del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia
normativa urbanística.
Desde la perspectiva del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable
por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al
artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, al disponer: «Para
inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se
aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles
de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite
mayor número (…)».
El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal que no
pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente
más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que
se acredite mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es
posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta
si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en
este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la
aplicación de las normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las
infracciones urbanísticas y de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística
infringida, cuando resulten aplicables).
Tiene razón el notario recurrente al afirmar que ninguna norma impone la exigencia
de nuevo certificado técnico descriptivo para formalizar la división horizontal de una
edificación ya declarada cuyos elementos susceptibles de aprovechamiento
cve: BOE-A-2025-12738
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82926
El defecto, tal y como se ha expresado en la nota de calificación, se basa en la
necesidad de configurar las porciones de terreno destinadas a jardín como de uso
exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, lo cual, a juicio de la
registradora, debe incluirse en las normas de comunidad.
Si atendemos al contenido de la escritura calificada, al describir las distintas partes
determinadas, se hace constar que a cada una de ellas les corresponde en planta baja
una porción de terreno destinada a jardín.
Dicha configuración corresponde, como sostiene la registradora, a una parcelación
de suelo propia del complejo inmobiliario y no a una división horizontal en la que el suelo
sigue siendo elemento común y que no admite la propiedad exclusiva de porciones de
terreno.
Si bien es cierto que la figura del complejo puede admitir diversas configuraciones,
dependientes de la norma zonal del planeamiento aplicable, el régimen de propiedad que
se configure en la escritura para su acceso al Registro debe ser coherente con el
proyecto autorizado en la licencia municipal y con las condiciones impuestas por ésta, lo
que deberá calificarse en cada caso concreto.
Lo que resulta incompatible, con independencia de la configuración amparada en la
licencia y que no es objeto de este recurso, es describir partes de suelo de propiedad
exclusiva y formalizar la división horizontal «tumbada» de la parcela, aunque esta
configuración pueda ser la más adecuada a la tipología de viviendas unifamiliares
adosadas.
Por lo que el primer defecto, en los términos expresados, debe ser mantenido.
4. En cuanto al segundo de los defectos alegados por la registradora no puede ser
mantenido.
La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se
divide (artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, cuando existe discrepancia entre la
edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que según el título constitutivo
del régimen de propiedad horizontal va a ser objeto de división, es precisa la previa
inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia
del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia
normativa urbanística.
Desde la perspectiva del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable
por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al
artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, al disponer: «Para
inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se
aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles
de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite
mayor número (…)».
El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal que no
pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente
más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que
se acredite mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es
posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta
si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en
este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la
aplicación de las normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las
infracciones urbanísticas y de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística
infringida, cuando resulten aplicables).
Tiene razón el notario recurrente al afirmar que ninguna norma impone la exigencia
de nuevo certificado técnico descriptivo para formalizar la división horizontal de una
edificación ya declarada cuyos elementos susceptibles de aprovechamiento
cve: BOE-A-2025-12738
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Núm. 150
