BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 82925

cita –con la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre
de 2012–, la doctrina sentada por esta Dirección General: «Como razona la resolución
de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003
(BOE 13 enero 2004), “...bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad
horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo
inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que
participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales
en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en
razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en
planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario,
la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –
la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia
o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones
de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del
solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad”». Reconociendo, sin
embargo que «ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos
casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común».
En este sentido, la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, en la
sentencia número 431/2008, de 3 octubre, que revoca la Resolución de esta Dirección
General de 14 de junio de 2004 (en igual sentido que en sentencia de la Sección
Vigesimoquinta, número 107/2007, de 26 de febrero, que revocó la Resolución de 10 de
diciembre de 2003), en un caso análogo al presente, considera que existe un acto de
división contemplado en la previsión genérica «in fine» del apartado a) del artículo 151.1
de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que se refiere a
«cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no
incluidos en proyectos de reparcelación». Viene a argumentar la sentencia que «(…) el
artículo 396 del Código Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, “que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como...”, es decir, no cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a
fin de, con aplicación de la normativa especial, impedir la aplicación de norma
imperativa. En el caso de autos, la adjudicación como anejo inseparable a cada una de
las viviendas de dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideración
de constituirse realmente dos entidades con autonomía tal que les permitiría ser
consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí
(en palabras de la R. de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de
las citadas parcelas de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca
frontalmente con la consideración del legislador de ser elementos comunes los
necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que,
como aduce el apelante, en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento
común “esencial” (término utilizado en R. de la DGRN), de forma que la atribución de su
uso exclusivo -recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín-, es decir,
susceptibles de constituirse físicamente fincas independientes, como aduce el Sr.
Registrador, tal atribución implica una verdadera división del suelo, compartiendo la Sala
que el supuesto es análogo al de las participaciones indivisas con atribución de uso
exclusivo de terrenos a cada una pues, con el proceder objeto de autos se forman dos
entidades, con atribución de cuota en el conjunto, atribuyendo a cada una el uso
exclusivo de una porción de terreno».

cve: BOE-A-2025-12738
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Núm. 150