BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86741

constituye el derecho se utilice un plano georreferenciado en relación a una parcela
catastral cuya correspondencia con varias registrales se afirma, pues, de no aportarse el
referido plano y constituyéndose el derecho sobre la totalidad de las registrales 25.558,
25.575 y 25.576, incluso no sería necesario aportar plano georreferenciado alguno que
indicara sobre qué porción de finca se constituye el referido derecho, pues en el título se
expone de modo claro que se hace sobre la totalidad de las meritadas fincas.
6. En cuanto a la registral 3.002, manifiesta la registradora en su informe que la
misma tiene una extensión superficial de 243.467 metros cuadrados, resultando del
Registro que está formada por parte de la parcela 37 y por la parcela 35 del polígono 28.
Esta última tiene una superficie, según Catastro, de 95.919 metros cuadrados. De tales
circunstancias fácticas deduce que la porción de la citada finca que se correspondería
con la parcela 37 del polígono 28 debe tener una superficie de 147.557 metros
cuadrados, la cual es sensiblemente inferior a la superficie que resulta del plano
georreferenciado referida a la porción de la citada parcela sobre la que se constituye el
derecho, que resulta ser de 256.607 metros cuadrados (descontando de los 279.719
metros cuadrados iniciales que resultan del plano georreferenciado la superficie
de 23.112 metros cuadrados que suman la superficie de las registrales 25.558, 25.575
y 25.576, cuya correspondencia con la parcela 37 se afirma en el título).
De estos datos de hecho, es evidente que resulta contradictorio con la descripción
literaria de la finca que el derecho de superficie se constituya sobre una porción de
territorio mayor que la que se encuentra comprendida dentro de los linderos de la finca
que contienen la extensión superficial consignada en el Registro.
Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del
sistema registral es el de folio real, según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo
a cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley
Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de
junio de 2012). Por tanto, constando en el Registro la extensión superficial de una finca y
cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca con la
parcela catastral cuya correspondencia se afirma en el título (cfr. Resoluciones de 18 de
octubre y 12 de noviembre de 2012 y 21 de enero de 2014), el intento de constituir el
derecho de superficie sobre una porción de territorio superior a la consignada en la
descripción literaria de la finca sobre la que se constituye supondría el intento de aplicar
el folio de la finca a una porción de territorio colindante a la misma no comprendida en el
referido folio, además de implicar una extralimitación de la futura edificación ejecutada en
ejercicio del derecho constituido, que es precisamente lo que se quiere evitar mediante la
incorporación de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación en
las declaraciones de obra nueva, conforme a lo indicado en los anteriores fundamentos.
7. Finalmente, por lo que se refiere a las registrales 5.087, 15.881 y 25.564 (con
una extensión superficial de 85.600, 60.395 y 19.596 metros cuadrados,
respectivamente, y una cabida conjunta de 165.591 metros cuadrados), sin que conste
incorporada su referencia catastral, si bien en el título se afirma su correspondencia con
la parcela 11 del polígono 28 (con una superficie, según Catastro, de 135.559 metros
cuadrados), constituyéndose el derecho de superficie sobre una porción de 63.771
metros cuadrados, que son los delimitados por el plano georreferenciado incorporado al
título, el cual viene referido a la citada parcela 11 del polígono 28, pero sin hacerlo de
forma individualizada respecto de cada una de las fincas objeto del derecho constituido.
Entiende la registradora, en su informe, que deben determinarse las coordenadas que
delimitan el derecho de superficie en la parte correspondiente a cada una de las fincas
registrales.
Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de
inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados
en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las
Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho
de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede
equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría -tras la entrada en vigor

cve: BOE-A-2025-13386
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Núm. 157