BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86744

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad
manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la
nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro
Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones
realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de
calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo
los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de
calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el
interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de
esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede
profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en
su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos
defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos
que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse
eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr.
artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de
febrero y 3 de abril de 2017)».
10. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro
Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un
recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que
está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de
estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa
“pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra
una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento
calificado”.
Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado que “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte
que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la
inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse
la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido
puestos de manifiesto en una calificación anterior”».
11. Por tanto, teniendo en cuenta lo dispuesto en los fundamentos precedentes,
debe afirmarse la inscribilidad del documento en cuanto a las registrales 25.558, 25.575
y 25.576 y entender que no procede su inscripción en cuanto a la registral 3.002, sin
perjuicio de la posibilidad de lograr su inscripción previa rectificación de la descripción
literaria de la extensión superficial de la finca y simultánea inscripción de su
representación gráfica georreferenciada a través de los procedimientos regulados en los
artículos 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria, así como respecto de las fincas 5.087, 15.881
y 25.564, siendo necesario respecto de éstas que se identifiquen, de manera separada
para cada una de ellas, la porción concreta de finca sobre la que se constituye el
derecho mediante la aportación de sus coordenadas georreferenciadas, sin perjuicio de
la posibilidad de exigir la inscripción de sus respectivas representaciones gráficas en
caso de existir dudas de que la futura edificación se extralimite o rebase los límites de
cada una de las fincas.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto a las
registrales 25.558, 25.575 y 25.576, y declarar no inscribible el documento en cuanto a
las restantes fincas, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

cve: BOE-A-2025-13386
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Núm. 157