BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86736

cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados,
aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobe que se constituye,
carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del
derecho. Y sobre todo no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio al uno
que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que
requeriría la exigencia de una licencia de parcelación conforme a la normativa
autonómica aplicable que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación
para la práctica de la inscripción solicitada.
En consecuencia de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del derecho
de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica
previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sólo será exigible cuando existan duda
de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de
superficie se ubique efectivamente en la finca registral.
Sin embargo, la Sra. Registradora en la calificación recurrida no ha explicitado de
ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de las fincas
registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3002 de Villena pueda extralimitarse de las mismas.
Resultando absolutamente necesaria dicha motivación, y que la misma se realice de
forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al
interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y
materiales en los que se basa dicha calificación.
En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica Fe
Pública a la que nos dirigimos en supuesto idéntico al que nos ocupa en Resolución de
fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:
“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación
catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la
porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de
la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse
en este punto y el recurso debe estimarse”.
Por tanto, no estando justificadas en este caso por la Sra. Registradora tales dudas,
entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción
del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie,
esto es, sobre la parte de las Fincas Registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3002 de Villena
determinada por las coordenadas utm incorporadas a dicha Escritura.
Por todo lo expuesto,
Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el
presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso
gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 6 de febrero de 2025 de
la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena, notificada a esta parte con
fecha 10 de febrero de 2025, a practicar la inscripción de la escritura de Constitución de
Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de
Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.337 de orden de su protocolo y,
tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica de la
inscripción de la referida escritura».

cve: BOE-A-2025-13386
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Núm. 157