Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13386)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86737
IV
La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación
por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie. En
cuanto a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 se constituía el derecho sobre la
totalidad de las mismas, las cuales contaban con una superficie inscrita de 10.272, 8.560
y 4.280 metros cuadrados, respectivamente, afirmándose en el título calificado que
formaban parte de la parcela 37 del polígono 28, sin que constase incorporada la citada
referencia catastral en ninguno de sus historiales. La citada parcela 37 del polígono 28
contaba con una superficie, según Catastro, de 289.019 metros cuadrados,
constituyéndose el derecho sobre una superficie de 279.719 metros cuadrados, que se
correspondía, según el plano georreferenciado incorporado al título con las tres
registrales citadas y, además, con la registral 3.002, con una cabida inscrita de 243.476,
que se correspondía con la parcela 35 del polígono 28 y parcialmente con la ya citada
parcela 37 del mismo polígono. La parcela 35 del polígono 28 tenía una superficie, según
Catastro, de 95.919 metros cuadrados. De ello colegía la registradora que la
registral 3.002, en la parte que se correspondía con la parcela 37 del polígono 28 tenía
una superficie de 147.557 metros cuadrados. No se extendía el derecho de superficie a
las edificaciones existentes sobre la finca. Del plano georreferenciado incorporado al
título resultaba que se constituía el derecho de superficie sobre 279.719 metros
cuadrados en la parcela 37 y 95.919 metros cuadrados en la parcela 35. De la total
superficie de la parcela 37, descontados los 23.112 metros cuadrados correspondientes
a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, restarían gravados con el derecho de
superficie 256.607 metros cuadrados, de los cuáles habría que detraer la suma
de 95.919 metros cuadrados que se correspondían con la parcela 35 del polígono 28, lo
cual arrojaba una superficie de 147.557 metros cuadrados. Tal diferencia determinaba,
como a juicio de la registradora manifestado en su informe, o la posible invasión de
fincas colindantes o la existencia de un exceso de cabida en alguna de las fincas; al no
constar inscritas las coordenadas de la porción de suelo ocupada por las edificaciones
existentes, tampoco podía venirse en conocimiento de si el derecho de superficie se
extendía también sobre las mismas. Además, al corresponder la parcela 37 del
polígono 28 con cuatro fincas registrales, debían determinarse de manera independiente
las coordenadas a las que se extendía el derecho constituido de manera independiente
para cada una de las fincas.
Y, en cuanto se refiere a las restantes fincas 5.087, 15.881 y 25.564, el derecho se
constituía sobre una porción de las mismas delimitadas por los planos georreferenciados
incorporados al título. La registral 5.087 tenía una superficie de 85.600 metros
cuadrados; la finca 25.564 una cabida inscrita de 19.596 metros cuadrados, y la
registral 15.881 contaba con una cabida inscrita de 60.395 metros cuadrados, sumando
todas ellas una superficie inscrita de 165.591 metros cuadrados. Según el título, se
correspondía con la parcela 11 del polígono 28, la cual tenía una superficie catastral
de 135.559 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie sobre una
extensión de 63.771 metros cuadrados, según la delimitación contenida en el plano
georreferenciado incorporado al título, entendiendo la registradora que, al tratarse de tres
fincas registrales, debía determinarse de manera independiente las coordenadas a las
que se extendía el derecho constituido de manera independiente para cada una de las
fincas; señalaba, además, que por esta omisión, había dudas en cuanto a la posible
invasión de dominio público, ya que las tres son colindantes eran caminos, ramblas y
cabezos. Y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 7 de agosto de 2006, 24 de septiembre
de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de
cve: BOE-A-2025-13386
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 157
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86737
IV
La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación
por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie. En
cuanto a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 se constituía el derecho sobre la
totalidad de las mismas, las cuales contaban con una superficie inscrita de 10.272, 8.560
y 4.280 metros cuadrados, respectivamente, afirmándose en el título calificado que
formaban parte de la parcela 37 del polígono 28, sin que constase incorporada la citada
referencia catastral en ninguno de sus historiales. La citada parcela 37 del polígono 28
contaba con una superficie, según Catastro, de 289.019 metros cuadrados,
constituyéndose el derecho sobre una superficie de 279.719 metros cuadrados, que se
correspondía, según el plano georreferenciado incorporado al título con las tres
registrales citadas y, además, con la registral 3.002, con una cabida inscrita de 243.476,
que se correspondía con la parcela 35 del polígono 28 y parcialmente con la ya citada
parcela 37 del mismo polígono. La parcela 35 del polígono 28 tenía una superficie, según
Catastro, de 95.919 metros cuadrados. De ello colegía la registradora que la
registral 3.002, en la parte que se correspondía con la parcela 37 del polígono 28 tenía
una superficie de 147.557 metros cuadrados. No se extendía el derecho de superficie a
las edificaciones existentes sobre la finca. Del plano georreferenciado incorporado al
título resultaba que se constituía el derecho de superficie sobre 279.719 metros
cuadrados en la parcela 37 y 95.919 metros cuadrados en la parcela 35. De la total
superficie de la parcela 37, descontados los 23.112 metros cuadrados correspondientes
a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, restarían gravados con el derecho de
superficie 256.607 metros cuadrados, de los cuáles habría que detraer la suma
de 95.919 metros cuadrados que se correspondían con la parcela 35 del polígono 28, lo
cual arrojaba una superficie de 147.557 metros cuadrados. Tal diferencia determinaba,
como a juicio de la registradora manifestado en su informe, o la posible invasión de
fincas colindantes o la existencia de un exceso de cabida en alguna de las fincas; al no
constar inscritas las coordenadas de la porción de suelo ocupada por las edificaciones
existentes, tampoco podía venirse en conocimiento de si el derecho de superficie se
extendía también sobre las mismas. Además, al corresponder la parcela 37 del
polígono 28 con cuatro fincas registrales, debían determinarse de manera independiente
las coordenadas a las que se extendía el derecho constituido de manera independiente
para cada una de las fincas.
Y, en cuanto se refiere a las restantes fincas 5.087, 15.881 y 25.564, el derecho se
constituía sobre una porción de las mismas delimitadas por los planos georreferenciados
incorporados al título. La registral 5.087 tenía una superficie de 85.600 metros
cuadrados; la finca 25.564 una cabida inscrita de 19.596 metros cuadrados, y la
registral 15.881 contaba con una cabida inscrita de 60.395 metros cuadrados, sumando
todas ellas una superficie inscrita de 165.591 metros cuadrados. Según el título, se
correspondía con la parcela 11 del polígono 28, la cual tenía una superficie catastral
de 135.559 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie sobre una
extensión de 63.771 metros cuadrados, según la delimitación contenida en el plano
georreferenciado incorporado al título, entendiendo la registradora que, al tratarse de tres
fincas registrales, debía determinarse de manera independiente las coordenadas a las
que se extendía el derecho constituido de manera independiente para cada una de las
fincas; señalaba, además, que por esta omisión, había dudas en cuanto a la posible
invasión de dominio público, ya que las tres son colindantes eran caminos, ramblas y
cabezos. Y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 7 de agosto de 2006, 24 de septiembre
de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de
cve: BOE-A-2025-13386
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