BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86756

No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de
inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley
Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan
dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el
derecho se ubique efectivamente en la finca registral.
Según afirma la doctrina de este Centro Directivo para la inscripción de obras
nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito
conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su
integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador
pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que
conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda,
la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que
esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o
aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las
mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o
geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la
Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4
de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la
ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte
de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente
la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que
la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención
alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de
la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si
dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya
representación gráfica no se ha inscrito.
Sentado lo anterior, resulta evidente que no puede determinarse a qué concreta
porción de cada una de las dos registrales citadas se extiende del derecho de superficie
constituido, siendo exigible que, al menos, se expresen las coordenadas de las
porciones de fincas sobre las que se constituye el referido derecho de manera
independiente para cada una de las fincas a las que se extiende, pues sólo de este

cve: BOE-A-2025-13387
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Núm. 157