BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86757

modo podrá determinarse qué concreta porción de cada finca está sujeta al referido
derecho, pudiendo ser exigida la previa inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de las mismas fincas en caso de existencia de dudas de que la futura
edificación se extralimite o supere los límites de las fincas, según la descripción que de
las mismas se hace en sus respectivos historiales registrales.
8. En el caso de este expediente, la registradora no ha explicitado en su calificación
las dudas de que la porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca
registral, más allá de que el plano georreferenciado incorporado al título se hace en
referencia a la parcela catastral cuya correspondencia se afirma con la finca registral,
pero sin que pueda establecerse la necesaria identidad entre ésta y aquélla.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad manifestadas
por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la nota de
calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro Directivo en
su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones realizadas en el
informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de calificación omite
toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo los motivos que
llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de calificación.
«Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el interesado no ha
tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de esta Dirección
General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los
argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación,
pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el
recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del
título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando
jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley
Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017)».
9. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro
Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un
recurso ha de hacerse «atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que
está redactada la nota de calificación recurrida» y que si en un caso concreto hubiera de
estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa
«pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una
concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento calificado».
Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de
suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la
inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse
la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido
puestos de manifiesto en una calificación anterior».
10. Por tanto, teniendo en cuenta lo dispuesto en los fundamentos precedentes,
debe entenderse que no procede su inscripción en cuanto a las registrales 15.460
y 25.562, en cuanto que el recurso se reduce exclusivamente a éstas, siendo necesario
que se identifiquen, de manera separada para cada una de ellas, la porción concreta de
finca sobre la que se constituye el derecho mediante la aportación de sus coordenadas
georreferenciadas, sin perjuicio de la posibilidad de exigir la inscripción de sus
respectivas representaciones gráficas en caso de existir dudas de que la futura
edificación se extralimite o rebase los límites de cada una de las fincas.

cve: BOE-A-2025-13387
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Núm. 157