Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13387)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 157
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86749
Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente
establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar
aquel.
Jurídico materiales:
Primero.–En cuanto a las Fincas Registrales 25.562 y 15.460, efectivamente, como
se recoge en la Calificación que recurrimos, se constituye el derecho sobre parte de
dichas fincas registrales, descritas en la Escritura conforme a su descripción registral. Si
bien, en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de inscripción, se
adjuntan como anexo el plano y la tabla de coordenadas, que delimitan de forma
adecuada y más que suficiente, la superficie de la misma que es objeto de derecho real
de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de las Fincas sobre la que se
concede el derecho de superficie con coordenadas UTM.
En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de
constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la
delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y
siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los
casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en
dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las
coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.
El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando
se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la
edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro
supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho
de superficie susceptible de inscripción registral.
En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la
porción de las Fincas registrales 25.562 y 15.460 sobre la que se constituye el derecho
de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de
plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación
indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al
principio de especialidad registral. Así, dicho plano y la referida tabla de coordenadas
utm forman parte instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo
que podrá el registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo
posible, en particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que
sucede en las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su
cve: BOE-A-2025-13387
Verificable en https://www.boe.es
II.
Núm. 157
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86749
Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente
establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar
aquel.
Jurídico materiales:
Primero.–En cuanto a las Fincas Registrales 25.562 y 15.460, efectivamente, como
se recoge en la Calificación que recurrimos, se constituye el derecho sobre parte de
dichas fincas registrales, descritas en la Escritura conforme a su descripción registral. Si
bien, en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de inscripción, se
adjuntan como anexo el plano y la tabla de coordenadas, que delimitan de forma
adecuada y más que suficiente, la superficie de la misma que es objeto de derecho real
de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de las Fincas sobre la que se
concede el derecho de superficie con coordenadas UTM.
En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de
constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la
delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y
siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los
casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en
dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las
coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.
El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando
se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la
edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro
supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho
de superficie susceptible de inscripción registral.
En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la
porción de las Fincas registrales 25.562 y 15.460 sobre la que se constituye el derecho
de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de
plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación
indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al
principio de especialidad registral. Así, dicho plano y la referida tabla de coordenadas
utm forman parte instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo
que podrá el registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo
posible, en particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que
sucede en las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su
cve: BOE-A-2025-13387
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II.
