Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13523)
Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87442
En cuanto al punto 4.2 relativo a la opción de conversión del interés fijo en variable,
así como la forma de solicitarlo, y los efectos en el caso de no hacerlo –continuación del
interés–, la fórmula del cálculo que en su día se haga de la deuda es precisa, para lo que
el acreedor tendrá que acreditar cuál es el tipo de interés efectivamente adeudado y si
continuó fijo o cambió a variable.
Por tanto, a los efectos de la ejecución del préstamo hipotecario, como bien alega el
notario autorizante, la fórmula matemática del segundo párrafo de la estipulación 4.1,
como la de los dos últimos párrafos de la estipulación 7.ª de la escritura, han de ser
consideradas por la acreedora en la liquidación que practique sobre el débito para la
realización de la hipoteca y, por ello, afectan a terceros; incluido en este ámbito el notario
que deba levantar acta de la certificación de ese saldo para su liquidación, como también
los acreedores o adquirentes posteriores, para el ejercicio de su derechos y
obligaciones, por lo que deben ser inscritas. Por tanto, se estima esta parte del recurso.
En cuanto al punto 4.4 consta inscrito, por lo que se desestima el recurso.
4. En cuanto a la cláusula séptima, se suspende la constancia de la cláusula
matemática tal como consta literalmente, pero, a la vista del asiento de inscripción,
consta en el Registro lo siguiente: «la fórmula del cálculo de las cuotas por capital e
intereses del sistema francés de amortización (…) es la que consta en la escritura que
motiva este asiento».
De la misma manera que se ha expuesto antes, esa cláusula matemática ha de ser
considerada por la acreedora en la liquidación que practique sobre el débito para la
realización de la hipoteca y, por ello afecta a terceros; incluido en este ámbito el notario
que deba levantar acta de la certificación de ese saldo para su liquidación, como también
los acreedores o adquirentes posteriores, para el ejercicio de su derechos y
obligaciones, por lo que deben ser inscritas. Por tanto, se estima esta parte del recurso.
5. En cuanto a la cláusula octava, relativa a la amortización anticipada, conviene
recordar la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 16 de julio de 1996,
reiterada por muchas otras) que pone de relieve la diferencia y doble efecto de los
contratos en que se contienen: por un lado, las relaciones obligatorias entre prestamista
y prestatario y, por otro, la constitución de un derecho real sobre una finca. De forma
que, sin prejuzgar sobre la validez civil de los referidos pactos en el orden de las citadas
relaciones obligatorias entre prestamista y prestatario, es indudable que tratándose de
obligaciones y facultades meramente personales que no quedan alcanzadas en su
cobertura por la garantía hipotecaria (ni siquiera se establece una garantía indirecta a
través del pacto de vencimiento anticipado), carecen de las condiciones necesarias para
acceder a los libros del Registro (cfr. artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 7, 9 y 51,
número 6, del Reglamento Hipotecario).
Así, la facultad de amortización anticipada no tiene efectos reales y, por tanto, no
accede al Registro; en consecuencia, el orden de imputación de esas amortizaciones
anticipadas, tampoco es inscribible dado el carácter accesorio de la primera. En
definitiva, es una facultad que le reconoce el acreedor al deudor, pero no a terceros, por
lo que es personal y por tanto no tiene acceso al Registro.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 13 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13523
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto a las
cláusulas cuarta, respecto del apartado reseñado, y séptima, desestimándolo en cuanto
a las restantes, según los anteriores fundamentos de Derecho.
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87442
En cuanto al punto 4.2 relativo a la opción de conversión del interés fijo en variable,
así como la forma de solicitarlo, y los efectos en el caso de no hacerlo –continuación del
interés–, la fórmula del cálculo que en su día se haga de la deuda es precisa, para lo que
el acreedor tendrá que acreditar cuál es el tipo de interés efectivamente adeudado y si
continuó fijo o cambió a variable.
Por tanto, a los efectos de la ejecución del préstamo hipotecario, como bien alega el
notario autorizante, la fórmula matemática del segundo párrafo de la estipulación 4.1,
como la de los dos últimos párrafos de la estipulación 7.ª de la escritura, han de ser
consideradas por la acreedora en la liquidación que practique sobre el débito para la
realización de la hipoteca y, por ello, afectan a terceros; incluido en este ámbito el notario
que deba levantar acta de la certificación de ese saldo para su liquidación, como también
los acreedores o adquirentes posteriores, para el ejercicio de su derechos y
obligaciones, por lo que deben ser inscritas. Por tanto, se estima esta parte del recurso.
En cuanto al punto 4.4 consta inscrito, por lo que se desestima el recurso.
4. En cuanto a la cláusula séptima, se suspende la constancia de la cláusula
matemática tal como consta literalmente, pero, a la vista del asiento de inscripción,
consta en el Registro lo siguiente: «la fórmula del cálculo de las cuotas por capital e
intereses del sistema francés de amortización (…) es la que consta en la escritura que
motiva este asiento».
De la misma manera que se ha expuesto antes, esa cláusula matemática ha de ser
considerada por la acreedora en la liquidación que practique sobre el débito para la
realización de la hipoteca y, por ello afecta a terceros; incluido en este ámbito el notario
que deba levantar acta de la certificación de ese saldo para su liquidación, como también
los acreedores o adquirentes posteriores, para el ejercicio de su derechos y
obligaciones, por lo que deben ser inscritas. Por tanto, se estima esta parte del recurso.
5. En cuanto a la cláusula octava, relativa a la amortización anticipada, conviene
recordar la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 16 de julio de 1996,
reiterada por muchas otras) que pone de relieve la diferencia y doble efecto de los
contratos en que se contienen: por un lado, las relaciones obligatorias entre prestamista
y prestatario y, por otro, la constitución de un derecho real sobre una finca. De forma
que, sin prejuzgar sobre la validez civil de los referidos pactos en el orden de las citadas
relaciones obligatorias entre prestamista y prestatario, es indudable que tratándose de
obligaciones y facultades meramente personales que no quedan alcanzadas en su
cobertura por la garantía hipotecaria (ni siquiera se establece una garantía indirecta a
través del pacto de vencimiento anticipado), carecen de las condiciones necesarias para
acceder a los libros del Registro (cfr. artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 7, 9 y 51,
número 6, del Reglamento Hipotecario).
Así, la facultad de amortización anticipada no tiene efectos reales y, por tanto, no
accede al Registro; en consecuencia, el orden de imputación de esas amortizaciones
anticipadas, tampoco es inscribible dado el carácter accesorio de la primera. En
definitiva, es una facultad que le reconoce el acreedor al deudor, pero no a terceros, por
lo que es personal y por tanto no tiene acceso al Registro.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 13 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13523
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto a las
cláusulas cuarta, respecto del apartado reseñado, y séptima, desestimándolo en cuanto
a las restantes, según los anteriores fundamentos de Derecho.
