BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87232

que se constituye el derecho está identificada en relación a una parcela catastral cuya
correspondencia parcial se afirma con la finca registral, pero sin que pueda establecerse
la necesaria identidad entre ésta y aquélla.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad
manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la
nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro
Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones
realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de
calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo
los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de
calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el
interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de
esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede
profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en
su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos
defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos
que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse
eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr.
artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de
febrero y 3 de abril de 2017)».
7. No obstante, debe señalarse que la registral 23.408 consta con una cabida
inscrita de 50.765 metros cuadrados, contando con una serie de edificaciones en su
interior que totalizan una superficie ocupada de 336 metros cuadrados, lindando al norte,
con el camino (…); levante, con camino y la parte de casa y dos tahúllas de don R. A. C;
mediodía, con camino (…); y oeste, con tierras de don E. L. S.
En el título se afirma su correspondencia con la parcela 25 del polígono 28, que tiene
una cabida catastral de 49.912 metros cuadrados y parte de la parcela 53 del
polígono 28, la cual está integrada por una serie de edificaciones que según Catastro
ocupan una superficie de parcela ocupada de 328 metros cuadrados.
Es preciso advertir que en el historial registral no consta incorporada la referencia
catastral y, lindando la finca por tres de sus vientos con camino, los mismos son
plenamente respetados por la delimitación que del derecho de superficie se realiza,
según la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora, la cual, además, no
se afirma en la calificación que no cumple los criterios de correspondencia que permiten
su incorporación al historial registral. Como ya ha advertido esta Dirección General, para
que puedan acceder al Registro los datos identificativos de la parcela catastral, la
certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título debe ser calificada por el
registrador (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2016). Y así resulta expresamente de lo
dispuesto en el artículo 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que dicho
precepto establece que «el registrador, una vez calificada la documentación presentada,
recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el
carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le
atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia
entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el
artículo 45». Para que proceda la pretendida constancia registral de la referencia
catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento

cve: BOE-A-2025-13508
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Núm. 158