Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13508)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87228
identidad advertidas el hecho de que el derecho de superficie ocupaba la práctica
totalidad de la superficie de la finca, que no se conocía la ubicación geográfica de las
construcciones y el hecho de que tres de los linderos de la finca eran caminos, lo que le
llevaba a la duda de si la porción sobre la que se constituía el derecho se extralimitaba
respecto de la finca sobre la que se constituía desde el punto de vista espacial o
geométrico. Y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2
de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero
de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio y 28 de septiembre
de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo
de 2023 y 21 de febrero de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024 ante el notario
de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.340, que fue presentada
telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento,
aportándose copia autorizada de la misma el siguiente día 3 de diciembre de 2024,
causando el asiento de presentación número 1.603 del Diario 2024, se solicita la
inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre parte de la registral 23.408,
según resulta del título, incorporándose certificación catastral descriptiva y gráfica de la
parcela catastral sobre la que se constituye el referido derecho.
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie constituido por
recaer el mismo sobre una porción de la referida finca, que se identifica con referencia a
una parcela catastral, pero sin establecerse identidad con las fincas registrales,
entendiendo que es precisa la previa inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de las mismas para poder determinar la concreta porción de finca
sobre las que se constituye el derecho. En su informe, añade que mantiene la
calificación por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de
superficie, por constituirse el derecho sobre la parcela catastral 25 del polígono 28,
excluyendo del derecho de superficie la parcela 53 del mismo polígono 28, ocupada por
determinadas construcciones, cuya certificación catastral descriptiva y gráfica no se
incorpora al título, ni constan en el Registro las coordenadas de la porción de suelo
ocupada por tales edificaciones, no pudiendo conocerse cuál es su ubicación geográfica
a efectos de determinar si el derecho de superficie excluye las citadas construcciones.
Más concretamente, pone de manifiesto como circunstancias que justifican las dudas de
identidad advertidas el hecho de que el derecho de superficie ocupe la práctica totalidad
de la superficie de la finca, que no se conozca la ubicación geográfica de las
construcciones y el hecho de que tres de los linderos de la finca sean caminos, lo que le
lleva a la duda de si la porción sobre la que se constituye el derecho se extralimita
respecto de la finca sobre la que se constituye desde el punto de vista espacial o
geométrico.
El recurrente sostiene, en síntesis, que la porción de finca sobre la que se constituye
el derecho de superficie está perfectamente identificada en virtud de la certificación
catastral descriptiva y gráfica de la parcela 25 del polígono 28 que se incorporan al título;
que es posible la constitución de un derecho de superficie sobre parte de una finca
registral, delimitando la porción sobre la recae el referido derecho, sin necesidad de
proceder a la previa segregación de la misma, según doctrina emanada de este Centro
Directivo; que los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción
de la representación gráfica cuando se produzca la segregación de la finca y el segundo
la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación
cuando la misma se haya ejecutado y ninguna de estas circunstancias concurren en el
cve: BOE-A-2025-13508
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87228
identidad advertidas el hecho de que el derecho de superficie ocupaba la práctica
totalidad de la superficie de la finca, que no se conocía la ubicación geográfica de las
construcciones y el hecho de que tres de los linderos de la finca eran caminos, lo que le
llevaba a la duda de si la porción sobre la que se constituía el derecho se extralimitaba
respecto de la finca sobre la que se constituía desde el punto de vista espacial o
geométrico. Y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2
de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero
de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio y 28 de septiembre
de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo
de 2023 y 21 de febrero de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024 ante el notario
de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.340, que fue presentada
telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento,
aportándose copia autorizada de la misma el siguiente día 3 de diciembre de 2024,
causando el asiento de presentación número 1.603 del Diario 2024, se solicita la
inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre parte de la registral 23.408,
según resulta del título, incorporándose certificación catastral descriptiva y gráfica de la
parcela catastral sobre la que se constituye el referido derecho.
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie constituido por
recaer el mismo sobre una porción de la referida finca, que se identifica con referencia a
una parcela catastral, pero sin establecerse identidad con las fincas registrales,
entendiendo que es precisa la previa inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de las mismas para poder determinar la concreta porción de finca
sobre las que se constituye el derecho. En su informe, añade que mantiene la
calificación por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de
superficie, por constituirse el derecho sobre la parcela catastral 25 del polígono 28,
excluyendo del derecho de superficie la parcela 53 del mismo polígono 28, ocupada por
determinadas construcciones, cuya certificación catastral descriptiva y gráfica no se
incorpora al título, ni constan en el Registro las coordenadas de la porción de suelo
ocupada por tales edificaciones, no pudiendo conocerse cuál es su ubicación geográfica
a efectos de determinar si el derecho de superficie excluye las citadas construcciones.
Más concretamente, pone de manifiesto como circunstancias que justifican las dudas de
identidad advertidas el hecho de que el derecho de superficie ocupe la práctica totalidad
de la superficie de la finca, que no se conozca la ubicación geográfica de las
construcciones y el hecho de que tres de los linderos de la finca sean caminos, lo que le
lleva a la duda de si la porción sobre la que se constituye el derecho se extralimita
respecto de la finca sobre la que se constituye desde el punto de vista espacial o
geométrico.
El recurrente sostiene, en síntesis, que la porción de finca sobre la que se constituye
el derecho de superficie está perfectamente identificada en virtud de la certificación
catastral descriptiva y gráfica de la parcela 25 del polígono 28 que se incorporan al título;
que es posible la constitución de un derecho de superficie sobre parte de una finca
registral, delimitando la porción sobre la recae el referido derecho, sin necesidad de
proceder a la previa segregación de la misma, según doctrina emanada de este Centro
Directivo; que los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción
de la representación gráfica cuando se produzca la segregación de la finca y el segundo
la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación
cuando la misma se haya ejecutado y ninguna de estas circunstancias concurren en el
cve: BOE-A-2025-13508
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