Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13508)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87227
exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada en la Escritura sobre
la que recae el derecho de superficie se ubique efectivamente en la finca registral.
Sin embargo, la Sra. Registradora en la calificación recurrida no ha explicitado de
ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de la finca registral 23.408
pueda extralimitarse de la misma. Resultando absolutamente necesaria dicha
motivación, y que la misma se realice de forma clara y suficiente en la nota de
calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos
aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación.
En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública a la que nos dirigimos, en supuesto idéntico al que nos ocupa, en Resolución de
fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:
“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación
catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la
porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de
la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse
en este punto y el recurso debe estimarse”.
Por tanto, no estando justificadas en este caso por la Sra. Registradora tales dudas,
entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción
del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie,
esto es, sobre la parte de la Finca Registral 23.408 de Villena determinada por el plano
catastral que se adjunta a la Escritura.
Por todo lo expuesto,
Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el
presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso
gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 4 de febrero de 2025 de
la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena, notificada a esta parte con
fecha 10 de febrero de 2025, a practicar la inscripción de la escritura de Constitución de
Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de
Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.340 de orden de su protocolo y,
tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica de la
inscripción de la referida escritura.»
IV
La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación
por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie, por
constituirse el derecho sobre la parcela catastral 25 del polígono 28, excluyendo del
derecho de superficie la parcela 53 del mismo polígono 28, ocupada por determinadas
construcciones, cuya certificación catastral descriptiva y gráfica no se incorporaba al
título, ni constaban en el Registro las coordenadas de la porción de suelo ocupada por
tales edificaciones, no pudiendo conocerse cuál es su ubicación geográfica a efectos de
determinar si el derecho de superficie excluía las citadas construcciones. Más
concretamente, ponía de manifiesto como circunstancias que justificaban las dudas de
cve: BOE-A-2025-13508
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87227
exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada en la Escritura sobre
la que recae el derecho de superficie se ubique efectivamente en la finca registral.
Sin embargo, la Sra. Registradora en la calificación recurrida no ha explicitado de
ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de la finca registral 23.408
pueda extralimitarse de la misma. Resultando absolutamente necesaria dicha
motivación, y que la misma se realice de forma clara y suficiente en la nota de
calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos
aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación.
En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública a la que nos dirigimos, en supuesto idéntico al que nos ocupa, en Resolución de
fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:
“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación
catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la
porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de
la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse
en este punto y el recurso debe estimarse”.
Por tanto, no estando justificadas en este caso por la Sra. Registradora tales dudas,
entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción
del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie,
esto es, sobre la parte de la Finca Registral 23.408 de Villena determinada por el plano
catastral que se adjunta a la Escritura.
Por todo lo expuesto,
Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el
presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso
gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 4 de febrero de 2025 de
la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena, notificada a esta parte con
fecha 10 de febrero de 2025, a practicar la inscripción de la escritura de Constitución de
Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de
Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.340 de orden de su protocolo y,
tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica de la
inscripción de la referida escritura.»
IV
La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación
por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie, por
constituirse el derecho sobre la parcela catastral 25 del polígono 28, excluyendo del
derecho de superficie la parcela 53 del mismo polígono 28, ocupada por determinadas
construcciones, cuya certificación catastral descriptiva y gráfica no se incorporaba al
título, ni constaban en el Registro las coordenadas de la porción de suelo ocupada por
tales edificaciones, no pudiendo conocerse cuál es su ubicación geográfica a efectos de
determinar si el derecho de superficie excluía las citadas construcciones. Más
concretamente, ponía de manifiesto como circunstancias que justificaban las dudas de
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