Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13506)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87208
referencia a la parcela catastral cuya correspondencia se afirma con la finca registral,
pero sin que pueda establecerse la necesaria identidad entre ésta y aquélla.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad
manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la
nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro
Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones
realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de
calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo
los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de
calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el
interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de
esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede
profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en
su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos
defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos
que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse
eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr.
artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de
febrero y 3 de abril de 2017)».
7. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro
Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un
recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que
está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de
estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa
“pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra
una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento
calificado”.
Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado que “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte
que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la
inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse
la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido
puestos de manifiesto en una calificación anterior”».
8. En base a lo anterior, debemos señalar que la registral 15.869 consta con una
cabida inscrita de 8.560 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie
sobre una porción de la misma de 11.181 metros cuadrados, que se corresponden,
según el plano georreferenciado que se incorpora al título, íntegramente con parte de la
parcela 9 del polígono 28, la cual tiene una superficie catastral total de 16.432 metros
cuadrados.
Es evidente que resulta contradictorio con la descripción literaria de la finca que el
derecho de superficie se constituya sobre una porción de territorio mayor que la que se
encuentra comprendida dentro de los linderos de la finca que contienen la extensión
superficial consignada en el Registro.
Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del
sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a
cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley
Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de
cve: BOE-A-2025-13506
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87208
referencia a la parcela catastral cuya correspondencia se afirma con la finca registral,
pero sin que pueda establecerse la necesaria identidad entre ésta y aquélla.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad
manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la
nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro
Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones
realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de
calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo
los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de
calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el
interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de
esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede
profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en
su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos
defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos
que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse
eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr.
artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de
febrero y 3 de abril de 2017)».
7. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro
Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un
recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que
está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de
estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa
“pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra
una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento
calificado”.
Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado que “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte
que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la
inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse
la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido
puestos de manifiesto en una calificación anterior”».
8. En base a lo anterior, debemos señalar que la registral 15.869 consta con una
cabida inscrita de 8.560 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie
sobre una porción de la misma de 11.181 metros cuadrados, que se corresponden,
según el plano georreferenciado que se incorpora al título, íntegramente con parte de la
parcela 9 del polígono 28, la cual tiene una superficie catastral total de 16.432 metros
cuadrados.
Es evidente que resulta contradictorio con la descripción literaria de la finca que el
derecho de superficie se constituya sobre una porción de territorio mayor que la que se
encuentra comprendida dentro de los linderos de la finca que contienen la extensión
superficial consignada en el Registro.
Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del
sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a
cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley
Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de
cve: BOE-A-2025-13506
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