BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87213

Así, se otorga el derecho por la parte propietaria sobre la totalidad de superficie
registral las fincas 25.823, que es descrita en la Escritura (finca número 6),
identificándose la misma conforme a su descripción registral según se puede comprobar
en la nota simple que se incorpora a la Escritura.
Por tanto, entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse
la inscripción del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho
de superficie, esto es, sobre la totalidad de la Finca Registral 25.823,
Segundo.–En cuanto a las Fincas Registrales 3.952 y 52.436, efectivamente, como
se recoge en la Calificación que recurrimos, se constituye el derecho sobre parte
descritas todas ellas conforme a su descripción registral. Si bien, en la Escritura de
Constitución Derecho Real de Superficie objeto de inscripción, se adjuntan como anexos
los planos y la tabla de coordenadas, que delimitan de forma adecuada y más que
suficiente, la superficie de las mismas que es objeto de derecho real de superficie, por
cuanto se describe el detalle de la zona de las Fincas sobre la que se concede el
derecho de superficie con coordenadas UTM.
En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la constituir un
derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la
porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros del Notariado de 28 de
noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y
siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los
casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en
dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las
coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.”
El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando
se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la
edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro
supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho
de superficie susceptible de inscripción registral.
En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la
porción de las fincas registrales 3.952 y 52.436 de Villena sobre las que se constituye el
derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la
incorporación de planos georreferenciados y un listado de coordenadas de las que
resulta la ubicación indubitada de la porción de las fincas sobre la que se constituye el
derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral. Así, dicho plano y la
referida tabla de coordenadas utm forman parte instrumento público (cfr. Artículo 221
Reglamento Notarial), de modo que podrá el registrador trasladar su contenido a la

cve: BOE-A-2025-13507
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Núm. 158