Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13507)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87216
superficies arrojadas por el plano georreferenciado incorporado resultaba que el derecho
se constituía sobre una superficie que casi duplicaba la extensión de la propia finca
sobre la que se constituía, añadía la existencia de un lindero destinado a camino, con la
consiguiente posibilidad de su invasión; y, respecto de la finca 3.952, las coordenadas de
delimitación de la porción sobre la que se constituía el derecho ocupaban casi la
totalidad de la finca, las parcelas cuya correspondencia se afirmaban con la finca se
encontraban divididas por un camino, que no aparecía en la descripción registral, sin que
constase incorporada la referencia catastral de la finca y teniendo unos linderos
indeterminados, lo que le llevaba a la duda de si la porción sobre la que se constituía el
derecho se extralimitaba respecto de la finca sobre la que se constituía desde el punto
de vista espacial o geométrico, elevando el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2
de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero
de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio y 28 de septiembre
de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo
de 2023 y 21 de febrero de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024, ante el notario
de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.331, que fue presentada
telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento,
acompañado de escritura de ratificación otorgada el día 11 de noviembre de 2024 ante la
notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot, y un acta de subsanación,
de fecha 9 enero de 2025, aportándose copia autorizada de la misma el siguiente día 3
de diciembre de 2024, causando el asiento de presentación número 1.594 del
Diario 2024, se solicita la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre la
totalidad de las registrales 8.857, 9.845, 15.454 y 25.823 y sobre parte de las
registrales 3.952, 5.640 y 52.436, según resulta del título, acompañándose plano
georreferenciado de la porción de estas últimas sobre las que se constituye el referido
derecho.
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie constituido sobre
las registrales 3.952, 25.823 y 52.436 por recaer el mismo sobre una porción de las
referidas fincas, que se identifican con referencia a unas parcelas catastrales, pero sin
establecerse identidad con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la previa
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las mismas para poder
determinar que las porciones de finca sobre las que se constituye el derecho y que se
identifican mediante un plano georreferenciado incorporado al título se ubican
efectivamente sobre las fincas registrales gravadas con el derecho de superficie. La
registradora, en su informe, señala que el derecho de superficie se constituye sobre la
totalidad de la registral 25.823, revocando su calificación y procediendo al despacho del
título en cuanto a ésta y mantiene su calificación en lo que respecta a las
registrales 3.952 y 52.436.
El recurrente sostiene, en síntesis, que las porciones de finca sobre las que se
constituye el derecho de superficie están perfectamente identificadas en virtud de los
planos georreferenciados que se incorporan al título; que es posible la constitución de un
derecho de superficie sobre parte de una finca registral, delimitando la porción sobre la
recae el referido derecho, sin necesidad de proceder a la previa segregación de la
misma, según doctrina emanada de este Centro Directivo; que los artículos 9 y 202 de la
Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se
produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la
porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y
cve: BOE-A-2025-13507
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87216
superficies arrojadas por el plano georreferenciado incorporado resultaba que el derecho
se constituía sobre una superficie que casi duplicaba la extensión de la propia finca
sobre la que se constituía, añadía la existencia de un lindero destinado a camino, con la
consiguiente posibilidad de su invasión; y, respecto de la finca 3.952, las coordenadas de
delimitación de la porción sobre la que se constituía el derecho ocupaban casi la
totalidad de la finca, las parcelas cuya correspondencia se afirmaban con la finca se
encontraban divididas por un camino, que no aparecía en la descripción registral, sin que
constase incorporada la referencia catastral de la finca y teniendo unos linderos
indeterminados, lo que le llevaba a la duda de si la porción sobre la que se constituía el
derecho se extralimitaba respecto de la finca sobre la que se constituía desde el punto
de vista espacial o geométrico, elevando el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2
de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero
de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio y 28 de septiembre
de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo
de 2023 y 21 de febrero de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024, ante el notario
de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.331, que fue presentada
telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento,
acompañado de escritura de ratificación otorgada el día 11 de noviembre de 2024 ante la
notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot, y un acta de subsanación,
de fecha 9 enero de 2025, aportándose copia autorizada de la misma el siguiente día 3
de diciembre de 2024, causando el asiento de presentación número 1.594 del
Diario 2024, se solicita la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre la
totalidad de las registrales 8.857, 9.845, 15.454 y 25.823 y sobre parte de las
registrales 3.952, 5.640 y 52.436, según resulta del título, acompañándose plano
georreferenciado de la porción de estas últimas sobre las que se constituye el referido
derecho.
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie constituido sobre
las registrales 3.952, 25.823 y 52.436 por recaer el mismo sobre una porción de las
referidas fincas, que se identifican con referencia a unas parcelas catastrales, pero sin
establecerse identidad con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la previa
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las mismas para poder
determinar que las porciones de finca sobre las que se constituye el derecho y que se
identifican mediante un plano georreferenciado incorporado al título se ubican
efectivamente sobre las fincas registrales gravadas con el derecho de superficie. La
registradora, en su informe, señala que el derecho de superficie se constituye sobre la
totalidad de la registral 25.823, revocando su calificación y procediendo al despacho del
título en cuanto a ésta y mantiene su calificación en lo que respecta a las
registrales 3.952 y 52.436.
El recurrente sostiene, en síntesis, que las porciones de finca sobre las que se
constituye el derecho de superficie están perfectamente identificadas en virtud de los
planos georreferenciados que se incorporan al título; que es posible la constitución de un
derecho de superficie sobre parte de una finca registral, delimitando la porción sobre la
recae el referido derecho, sin necesidad de proceder a la previa segregación de la
misma, según doctrina emanada de este Centro Directivo; que los artículos 9 y 202 de la
Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se
produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la
porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y
cve: BOE-A-2025-13507
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Núm. 158
