Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13514)
Resolución de 5 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la reanudación de tracto sucesivo de una finca en virtud de expediente de reanudación de tracto interrumpido iniciado por acta notarial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87298
titular registral o adquirente directo del citado causahabiente ya que en tales casos no
hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar los títulos intermedios».
En el mismo sentido, la Resolución de 29 de abril de 2015 indica que el expediente
de dominio no cabe cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto,
sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente
(artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o el de falta del título formal adecuado para la
inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse por medio de un expediente de
dominio para reanudar el tracto, sino a través del reconocimiento y documentación
pública de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos o
mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio
correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del
derecho del transmitente.
4. Manifiestan los recurrentes que la escritura de permuta se otorgó precisamente
para dar cumplimiento a la exigencia de aportar el título de adquisición de los promotores
del expediente, y que se limitaron a «formalizar la transmisión»; pero de la
documentación aportada resulta que dicha transmisión fue realizada con posterioridad a
la adquisición de sus respectivas participaciones indivisas, para crear un título que les
permitiera acudir al expediente. Cada uno de los otorgantes resulta ser titular, tras la
permuta, de la misma participación indivisa que le pertenecía antes de otorgarla;
participación que, según sus propias manifestaciones, habían adquirido de los herederos
del titular registral.
Se trata por tanto de una transmisión meramente instrumental, con el fin de crear una
documentación aparentemente susceptible de conseguir la inscripción de la finca a favor
de quienes ahora dicen ser sus propietarios sin disponer de un título público de
adquisición y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisición de
quien a ellos les transmitió.
Este razonamiento, aplicado con frecuencia a las inmatriculaciones por doble título,
resulta también aplicable al expediente de reanudación de trato, quizá incluso con mayor
fundamento, puesto que en este caso existe un titular registral cuyo derecho está
protegido por los principios de legitimación y tracto sucesivo, y que sin embargo no
interviene ni consiente.
5. Como consecuencia de lo anterior, debe concluirse que la registradora obró con
la cautela debida, indicando, en el momento en el que tuvo conocimiento de la iniciación
del expediente, que a su juicio no se daban los requisitos para su tramitación (si bien ello
no fue motivo suficiente para denegar la expedición de certificación, como también es
doctrina reiterada de este Centro Directivo); y una vez concluyó el expediente, y a la
vista de las pruebas aportadas e incorporadas al acta final, puesto que en ellas no se
justificó una dificultad extraordinaria que permitiera excepcionar la doctrina general de
imposibilidad de tramitación del expediente por el promotor causahabiente del titular
registral o de sus herederos, denegó la inscripción solicitada, en aplicación de los
principios de tracto sucesivo, legitimación y exigencia de titulación pública o auténtica
para la inscripción.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13514
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación recurrida.
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87298
titular registral o adquirente directo del citado causahabiente ya que en tales casos no
hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar los títulos intermedios».
En el mismo sentido, la Resolución de 29 de abril de 2015 indica que el expediente
de dominio no cabe cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto,
sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente
(artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o el de falta del título formal adecuado para la
inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse por medio de un expediente de
dominio para reanudar el tracto, sino a través del reconocimiento y documentación
pública de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos o
mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio
correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del
derecho del transmitente.
4. Manifiestan los recurrentes que la escritura de permuta se otorgó precisamente
para dar cumplimiento a la exigencia de aportar el título de adquisición de los promotores
del expediente, y que se limitaron a «formalizar la transmisión»; pero de la
documentación aportada resulta que dicha transmisión fue realizada con posterioridad a
la adquisición de sus respectivas participaciones indivisas, para crear un título que les
permitiera acudir al expediente. Cada uno de los otorgantes resulta ser titular, tras la
permuta, de la misma participación indivisa que le pertenecía antes de otorgarla;
participación que, según sus propias manifestaciones, habían adquirido de los herederos
del titular registral.
Se trata por tanto de una transmisión meramente instrumental, con el fin de crear una
documentación aparentemente susceptible de conseguir la inscripción de la finca a favor
de quienes ahora dicen ser sus propietarios sin disponer de un título público de
adquisición y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisición de
quien a ellos les transmitió.
Este razonamiento, aplicado con frecuencia a las inmatriculaciones por doble título,
resulta también aplicable al expediente de reanudación de trato, quizá incluso con mayor
fundamento, puesto que en este caso existe un titular registral cuyo derecho está
protegido por los principios de legitimación y tracto sucesivo, y que sin embargo no
interviene ni consiente.
5. Como consecuencia de lo anterior, debe concluirse que la registradora obró con
la cautela debida, indicando, en el momento en el que tuvo conocimiento de la iniciación
del expediente, que a su juicio no se daban los requisitos para su tramitación (si bien ello
no fue motivo suficiente para denegar la expedición de certificación, como también es
doctrina reiterada de este Centro Directivo); y una vez concluyó el expediente, y a la
vista de las pruebas aportadas e incorporadas al acta final, puesto que en ellas no se
justificó una dificultad extraordinaria que permitiera excepcionar la doctrina general de
imposibilidad de tramitación del expediente por el promotor causahabiente del titular
registral o de sus herederos, denegó la inscripción solicitada, en aplicación de los
principios de tracto sucesivo, legitimación y exigencia de titulación pública o auténtica
para la inscripción.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13514
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación recurrida.
