Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13514)
Resolución de 5 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la reanudación de tracto sucesivo de una finca en virtud de expediente de reanudación de tracto interrumpido iniciado por acta notarial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87297
2. El principio de tracto sucesivo exige para la inscripción de todo acto o contrato el
haberlo adquirido de un titular registral, siendo un principio fundamental de nuestro
Derecho Hipotecario, que encuentra su fundamento en la seguridad jurídica y en la regla
«nemo dat quod non habet»; así, se pretende evitar que el titular registral pueda ser
privado de sus derechos sin su consentimiento o sin ser oído en el procedimiento
correspondiente.
Dada la importancia de este principio, las excepciones al mismo están tasadas y
deben ser interpretadas de forma restrictiva; en particular, por lo que se refiere al
expediente de reanudación de tracto interrumpido, es doctrina reiterada de este Centro
Directivo (vid. resoluciones citadas en «Vistos») que se trata de un medio excepcional
para lograr la inscripción por tres motivos: primero, porque permite la inscripción a favor
del promotor sin el consentimiento del titular registral y sin resolución judicial dictada en
procedimiento declarativo entablado contra él (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria);
segundo, porque se produce una declaración dominical contraria a un pronunciamiento
registral en un procedimiento en el que no interviene el favorecido por dicho
pronunciamiento, a pesar de la presunción de existencia y pertenencia del derecho
inscrito a favor del titular del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, porque
permite la inscripción de un título que puede no estar consignado en documento público,
en contra de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria.
Esta excepcionalidad impone una interpretación restrictiva de sus normas, en
especial, las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, y exige que el
registrador califique minuciosamente la documentación aportada para evitar que el
expediente pueda utilizarse para la vulneración de derechos de terceros o para eludir las
formalidades exigidas de ordinario (como las relativas a la exigencia de documento
público para la inscripción en el Registro, o las obligaciones fiscales, entre otras).
Por ello, el registrador debe calificar, en primer lugar, la existencia de interrupción del
tracto a la luz la regla primera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, que dispone que
«no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo
favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del
titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse
mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición,
declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». Esta regla es
conforme con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria de modo que procede el regular
cumplimiento del tracto sucesivo mediante la formalización pública de las sucesivas
transmisiones, y sólo cuando realmente exista interrupción, procederá la reanudación.
No obstante, esta Dirección General ha admitido que existe interrupción del tracto no
sólo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando, para
pasar del último eslabón registral al actual, existe una extraordinaria dificultad para
otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, circunstancia que el propio
notario autorizante debería reflejar como justificación para la tramitación de este
expediente.
3. En el presente caso, consta en varios de los títulos aportados que los promotores
del expediente adquirieron las participaciones indivisas de que son titulares por título de
compraventa de los herederos de los titulares registrales, si bien se dice que dicha
compraventa fue verbal o por documento privado no acreditado.
Además, en la documentación aportada no se justifica expresamente, ni tampoco es
posible deducir de ella, la existencia de una «extraordinaria dificultad» para otorgar la
documentación necesaria que justifique la tramitación del expediente de reanudación de
tracto.
En consecuencia, y a la vista de lo expuesto, lo procedente sería formalizar dicha
adquisición en documento público para su inscripción en el Registro.
Así lo ha afirmado este Centro Directivo, entre otras, en la Resolución de 24 de julio
de 2012, indicando: «(...) De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto
sucesivo a través de expediente de dominio, cuando el promotor sea causahabiente del
cve: BOE-A-2025-13514
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87297
2. El principio de tracto sucesivo exige para la inscripción de todo acto o contrato el
haberlo adquirido de un titular registral, siendo un principio fundamental de nuestro
Derecho Hipotecario, que encuentra su fundamento en la seguridad jurídica y en la regla
«nemo dat quod non habet»; así, se pretende evitar que el titular registral pueda ser
privado de sus derechos sin su consentimiento o sin ser oído en el procedimiento
correspondiente.
Dada la importancia de este principio, las excepciones al mismo están tasadas y
deben ser interpretadas de forma restrictiva; en particular, por lo que se refiere al
expediente de reanudación de tracto interrumpido, es doctrina reiterada de este Centro
Directivo (vid. resoluciones citadas en «Vistos») que se trata de un medio excepcional
para lograr la inscripción por tres motivos: primero, porque permite la inscripción a favor
del promotor sin el consentimiento del titular registral y sin resolución judicial dictada en
procedimiento declarativo entablado contra él (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria);
segundo, porque se produce una declaración dominical contraria a un pronunciamiento
registral en un procedimiento en el que no interviene el favorecido por dicho
pronunciamiento, a pesar de la presunción de existencia y pertenencia del derecho
inscrito a favor del titular del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, porque
permite la inscripción de un título que puede no estar consignado en documento público,
en contra de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria.
Esta excepcionalidad impone una interpretación restrictiva de sus normas, en
especial, las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, y exige que el
registrador califique minuciosamente la documentación aportada para evitar que el
expediente pueda utilizarse para la vulneración de derechos de terceros o para eludir las
formalidades exigidas de ordinario (como las relativas a la exigencia de documento
público para la inscripción en el Registro, o las obligaciones fiscales, entre otras).
Por ello, el registrador debe calificar, en primer lugar, la existencia de interrupción del
tracto a la luz la regla primera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, que dispone que
«no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo
favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del
titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse
mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición,
declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». Esta regla es
conforme con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria de modo que procede el regular
cumplimiento del tracto sucesivo mediante la formalización pública de las sucesivas
transmisiones, y sólo cuando realmente exista interrupción, procederá la reanudación.
No obstante, esta Dirección General ha admitido que existe interrupción del tracto no
sólo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando, para
pasar del último eslabón registral al actual, existe una extraordinaria dificultad para
otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, circunstancia que el propio
notario autorizante debería reflejar como justificación para la tramitación de este
expediente.
3. En el presente caso, consta en varios de los títulos aportados que los promotores
del expediente adquirieron las participaciones indivisas de que son titulares por título de
compraventa de los herederos de los titulares registrales, si bien se dice que dicha
compraventa fue verbal o por documento privado no acreditado.
Además, en la documentación aportada no se justifica expresamente, ni tampoco es
posible deducir de ella, la existencia de una «extraordinaria dificultad» para otorgar la
documentación necesaria que justifique la tramitación del expediente de reanudación de
tracto.
En consecuencia, y a la vista de lo expuesto, lo procedente sería formalizar dicha
adquisición en documento público para su inscripción en el Registro.
Así lo ha afirmado este Centro Directivo, entre otras, en la Resolución de 24 de julio
de 2012, indicando: «(...) De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto
sucesivo a través de expediente de dominio, cuando el promotor sea causahabiente del
cve: BOE-A-2025-13514
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