Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13609)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88031
De este modo, no pueden compartirse las alegaciones de los recurrentes relativas a una
interpretación extensiva de la norma que «limita derechos subjetivos que tienen un específico
reconocimiento constitucional», pues como se ha expuesto, es la ley autonómica aplicable,
desarrollada reglamentariamente, la que, con fundamento en la legislación básica estatal,
somete a control administrativo previo determinados negocios jurídicos en los que concurren
concretos supuestos objetivos definidos por la propia norma.
Tal control administrativo materializado en el correspondiente acto de intervención
será susceptible de recurso administrativo y judicial, quedando así garantizado el
derecho del propietario en los términos exigidos por el Tribunal Constitucional y conforme
a la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.
6. En el caso del presente expediente, la registradora fundamenta en su nota que el
resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de venta el porcentaje que
representa cada cuota indivisa, constituye un acto revelador de parcelación urbanística que
requiere aportar la correspondiente licencia municipal conforme a la normativa sustantiva.
Como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido que
pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que
no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos actos pueden
someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad -artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la
Ley de Suelo- cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el citado artículo 91 de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, respecto a la transmisión de cuotas en proindiviso
atendidas las circunstancias concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el vigente
Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, en su artículo 139.2.
El resultado de dividir la superficie de la finca (15.640 metros cuadrados) entre las
veintiséis participaciones indivisas que se adquieren por los compradores da como
resultado una superficie inferior a la fijada como unidad mínima de cultivo para las fincas
de secano el término de Chiclana de la Frontera.
Las alegaciones de los recurrentes relativas a las propias circunstancias fácticas de la
finca deben ventilarse ante el Ayuntamiento competente con las garantías propias del
procedimiento administrativo y será a este órgano a quien corresponda descartar la posible
parcelación urbanística o, simplemente, la parcelación del suelo rústico contraria a la Ley.
7. En nada se alteran las anteriores reflexiones por la alegación de
extemporaneidad de la resolución número 557 del teniente de alcalde, delegado de
Urbanismo, Planeamiento y Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Chiclana de la
Frontera, resolución que, a su vez, confirma la existencia de una posible parcelación
ilegal y el peligro de formación de un núcleo de población. Conforme a lo anteriormente
expuesto, la exigencia en el presente expediente de licencia administrativa se encuentra
debidamente amparada en la vigente normativa autonómica sin resultar siquiera
preceptivo el previo requerimiento por parte de la Registradora. Por tanto, tanto el
carácter tempestivo del mismo como la alegación de una posible nulidad de la resolución
no justifican la pretensión de los recurrentes.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar las notas de calificación.
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88031
De este modo, no pueden compartirse las alegaciones de los recurrentes relativas a una
interpretación extensiva de la norma que «limita derechos subjetivos que tienen un específico
reconocimiento constitucional», pues como se ha expuesto, es la ley autonómica aplicable,
desarrollada reglamentariamente, la que, con fundamento en la legislación básica estatal,
somete a control administrativo previo determinados negocios jurídicos en los que concurren
concretos supuestos objetivos definidos por la propia norma.
Tal control administrativo materializado en el correspondiente acto de intervención
será susceptible de recurso administrativo y judicial, quedando así garantizado el
derecho del propietario en los términos exigidos por el Tribunal Constitucional y conforme
a la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.
6. En el caso del presente expediente, la registradora fundamenta en su nota que el
resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de venta el porcentaje que
representa cada cuota indivisa, constituye un acto revelador de parcelación urbanística que
requiere aportar la correspondiente licencia municipal conforme a la normativa sustantiva.
Como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido que
pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que
no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos actos pueden
someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad -artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la
Ley de Suelo- cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el citado artículo 91 de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, respecto a la transmisión de cuotas en proindiviso
atendidas las circunstancias concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el vigente
Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, en su artículo 139.2.
El resultado de dividir la superficie de la finca (15.640 metros cuadrados) entre las
veintiséis participaciones indivisas que se adquieren por los compradores da como
resultado una superficie inferior a la fijada como unidad mínima de cultivo para las fincas
de secano el término de Chiclana de la Frontera.
Las alegaciones de los recurrentes relativas a las propias circunstancias fácticas de la
finca deben ventilarse ante el Ayuntamiento competente con las garantías propias del
procedimiento administrativo y será a este órgano a quien corresponda descartar la posible
parcelación urbanística o, simplemente, la parcelación del suelo rústico contraria a la Ley.
7. En nada se alteran las anteriores reflexiones por la alegación de
extemporaneidad de la resolución número 557 del teniente de alcalde, delegado de
Urbanismo, Planeamiento y Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Chiclana de la
Frontera, resolución que, a su vez, confirma la existencia de una posible parcelación
ilegal y el peligro de formación de un núcleo de población. Conforme a lo anteriormente
expuesto, la exigencia en el presente expediente de licencia administrativa se encuentra
debidamente amparada en la vigente normativa autonómica sin resultar siquiera
preceptivo el previo requerimiento por parte de la Registradora. Por tanto, tanto el
carácter tempestivo del mismo como la alegación de una posible nulidad de la resolución
no justifican la pretensión de los recurrentes.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-13609
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Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar las notas de calificación.
