BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88047

solicita la constancia en el historial de la registral 81.802 (que fue objeto de donación por
el mismo título, el cual causó la inscripción 9.ª) de la reserva por la donante del derecho
personal y vitalicio de disponer de la finca donada sin necesidad de alegar motivo o
causa alguna, según resulta del mismo título presentado a inscripción.
La registradora suspende la constancia registral de la citada reserva de la facultad de
disponer por no estar legitimada notarialmente la firma extendida en la instancia que
acompaña al título, y, además, por entender ser necesario el otorgamiento de otra
escritura pública en la que comparezcan donante y donatarias, en cuanto afectadas por
tal modificación, para otorgar eficacia real a la señalada reserva de la facultad dispositiva
de la donante. Añade que en el cuerpo de la inscripción 9.ª se relacionó dicha facultad
dispositiva como una mención sin trascendencia registral, no haciéndose constar en el
acta de inscripción, por lo que entiende que no se extiende a tal mención el principio de
legitimación registral consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
La recurrente, sostiene, en síntesis que en la nota simple de la finca aparece la
titularidad de las donatarias, doña E. y doña A. B. M., junto con la siguiente indicación:
«La donante se reserva el derecho personal y vitalicio de disponer de la finca donada sin
necesidad de alegar motivo o causa alguna»; que la calificación es incongruente por
cuanto exige el consentimiento de las donatarias para la rectificación de la escritura de
donación, resultando que no pretende rectificarse el título ni la inscripción, sino la
constancia registral de una facultad que debió inscribirse al tiempo de la donación
misma; analiza la naturaleza jurídica de la donación con reserva de la facultad de
disponer; que la reserva de la facultad dispositiva como «derecho personal» no debe
asimilarse a que tenga carácter obligacional, sino que es una facultad que corresponde
exclusivamente al donante; que la necesidad de contar con las donatarias conduce a un
resultado absurdo, pues implicaría que la donante puede disponer sin limitaciones, pero
debiendo contar con el concurso de las donatarias; que la escritura configura una
facultad de disposición de la donante, de conformidad con el artículo 639 del Código
Civil, con eficacia erga omnes, la cual es inscribible en el Registro de la Propiedad, sin
necesidad de aclaración, modificación o rectificación del título de donación; que si no se
hubiera querido atribuir eficacia real a tal estipulación, lo sensato hubiera sido suspender
la inscripción de la donación, pidiendo aclaración sobre el sentido y contenido de la
cláusula; que en la nota de despacho se omitió cualquier referencia a la facultad
dispositiva de la donante, contraviniendo el artículo 434 del Reglamento Hipotecario; que
la inscripción practicada no recoge el derecho conformado por la partes en el título
presentado a inscripción, alterando el contenido del negocio celebrado, contraviniendo
de este modo la doctrina emanada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública; que tal modo de proceder sustrajo a la donante la posibilidad de interponer los
recursos que legalmente proceden contra la calificación; que la configuración del reflejo
registral de la reserva de la facultad de disponer de la donante como una mención es
contraria es contraria a los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 353 de su
Reglamento, debiendo entenderse que el reflejo de la reserva de la facultad de disponer
de la donante encuentra su amparo en el artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario;
debiendo entenderse, en definitiva, que la forma en que se ha practicado el asiento
genera confusión, pues se publica una reserva de la facultad de disponer que carecería
de eficacia, según resulta de la nota de calificación, solicitando la rectificación del
Registro en base a lo prevenido en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
2. La donación con reserva de la facultad de disponer aparece regulada en el
artículo 639 del Código Civil y ha de ser tratada como una donación sujeta a condición
resolutoria, como ya ha sido declarado por este Centro Directivo.
La donación, aun cuando estuviere sometida a la reserva prevista en el artículo 639
del Código Civil, otorga al donatario la propiedad de los bienes, que incluso podrá
transmitir sin perjuicio de que aquéllos, aun en poder de terceros, queden sujetos al
ejercicio del derecho del donante, salvo que se trate de adquirentes protegidos por la
buena fe (artículos 34 y 37 de la Ley Hipotecaria).

cve: BOE-A-2025-13610
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Núm. 159