Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13613)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39, por la que se suspende la inscripción de la participación indivisa de una finca registral por título de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88071
En consecuencia, debe confirmarse la nota de calificación en cuanto al segundo
defecto.
5. En cuanto a la cuestión de si puede practicarse la inscripción de la compra
del 7,586 % de la finca libre de cargas: el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley
Hipotecaria recoge como uno de los pilares de nuestro sistema hipotecario la
salvaguardia judicial de los asientos registrales, consecuencia necesaria del principio de
legitimación, al disponer que «los asientos del Registro practicados en los libros que se
determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran
a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
esta Ley».
El principio de legitimación impone la presunción de que los asientos del Registro
son exactos y válidos, considerando al titular registral como legitimado para actuar en los
ámbitos judicial y extrajudicial; en íntima conexión con el anterior, el principio de tracto
sucesivo impide que acceda al Registro ningún título relativo a un derecho en el que no
haya tenido intervención el titular del mismo. En particular, el artículo 82 de la Ley
Hipotecaria prohíbe la cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas si no es
por sentencia contra la que no se halle pendiente recurso de casación, o por otra
escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación
la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus
causahabientes o representantes legítimos.
En el presente caso, del historial registral de la finca 3.979 resulta que las hipotecas
inscritas inicialmente sobre el 92,4140 % del que era titular la sociedad vendedora
pasaron a gravar la totalidad de la misma, por haberse segregado parte de la finca y
formalizado la extinción de condominio, de modo que la vendedora pasó a ser titular
del 100 % de la finca resto, y la responsabilidad hipotecaria se concretó en la finca
adjudicada a la misma, quedando liberada de toda responsabilidad por tales hipotecas la
porción segregada.
En consecuencia, ningún asiento que se practique con posterioridad sobre la
finca 3.979 o sobre una participación indivisa de la misma, podrá afectar en modo alguno
a los derechos de los acreedores hipotecarios, a menos que conste su consentimiento o
sean previamente canceladas las hipotecas.
Esta afirmación no puede verse modificada por el hecho de que se expidiera nota
simple en la que constara que las hipotecas sólo gravaban un 92,4140 % de la finca, a
pesar de que la citada nota se emitiera después de haberse practicado la segregación y
extinción de condominio, y aunque la misma sirviera de base para la formalización del
negocio jurídico cuyo acceso al Registro se pretende ahora.
6. La circunstancia de que la publicidad registral, en forma de nota simple
informativa, no reflejara de forma precisa la extensión de las citadas hipotecas, no es
causa legal para cancelarlas en cuanto al 7,586 % objeto del contrato de compraventa,
pues, de conformidad con los principios señalados, la cancelación sólo puede practicarse
por las causas y con los requisitos que a estos efectos establecen la Ley y el
Reglamento Hipotecario, entre las cuales no se encuentra la circunstancia de que dichas
hipotecas no se hayan reflejado en la nota informativa expedida.
Como resulta de las Resoluciones citadas en los «Vistos», el principio de protección
del titular registral de cualquier derecho inscrito o anotado no puede verse alterada por la
posible emisión incorrecta de publicidad registral en la que se omita el referido derecho;
es decir, la incorrecta emisión de la publicidad registral no puede en ningún caso
prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales, que, como se ha
expuesto, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.
Por todo ello, la inscripción de la participación indivisa del 7,586 % a favor de la
sociedad compradora únicamente podrá practicarse con las cargas inscritas que la
gravan, conforme a los principios de legitimación y tracto sucesivo. Debe por tanto
confirmarse también el tercero defecto señalado por la registradora.
cve: BOE-A-2025-13613
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88071
En consecuencia, debe confirmarse la nota de calificación en cuanto al segundo
defecto.
5. En cuanto a la cuestión de si puede practicarse la inscripción de la compra
del 7,586 % de la finca libre de cargas: el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley
Hipotecaria recoge como uno de los pilares de nuestro sistema hipotecario la
salvaguardia judicial de los asientos registrales, consecuencia necesaria del principio de
legitimación, al disponer que «los asientos del Registro practicados en los libros que se
determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran
a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
esta Ley».
El principio de legitimación impone la presunción de que los asientos del Registro
son exactos y válidos, considerando al titular registral como legitimado para actuar en los
ámbitos judicial y extrajudicial; en íntima conexión con el anterior, el principio de tracto
sucesivo impide que acceda al Registro ningún título relativo a un derecho en el que no
haya tenido intervención el titular del mismo. En particular, el artículo 82 de la Ley
Hipotecaria prohíbe la cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas si no es
por sentencia contra la que no se halle pendiente recurso de casación, o por otra
escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación
la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus
causahabientes o representantes legítimos.
En el presente caso, del historial registral de la finca 3.979 resulta que las hipotecas
inscritas inicialmente sobre el 92,4140 % del que era titular la sociedad vendedora
pasaron a gravar la totalidad de la misma, por haberse segregado parte de la finca y
formalizado la extinción de condominio, de modo que la vendedora pasó a ser titular
del 100 % de la finca resto, y la responsabilidad hipotecaria se concretó en la finca
adjudicada a la misma, quedando liberada de toda responsabilidad por tales hipotecas la
porción segregada.
En consecuencia, ningún asiento que se practique con posterioridad sobre la
finca 3.979 o sobre una participación indivisa de la misma, podrá afectar en modo alguno
a los derechos de los acreedores hipotecarios, a menos que conste su consentimiento o
sean previamente canceladas las hipotecas.
Esta afirmación no puede verse modificada por el hecho de que se expidiera nota
simple en la que constara que las hipotecas sólo gravaban un 92,4140 % de la finca, a
pesar de que la citada nota se emitiera después de haberse practicado la segregación y
extinción de condominio, y aunque la misma sirviera de base para la formalización del
negocio jurídico cuyo acceso al Registro se pretende ahora.
6. La circunstancia de que la publicidad registral, en forma de nota simple
informativa, no reflejara de forma precisa la extensión de las citadas hipotecas, no es
causa legal para cancelarlas en cuanto al 7,586 % objeto del contrato de compraventa,
pues, de conformidad con los principios señalados, la cancelación sólo puede practicarse
por las causas y con los requisitos que a estos efectos establecen la Ley y el
Reglamento Hipotecario, entre las cuales no se encuentra la circunstancia de que dichas
hipotecas no se hayan reflejado en la nota informativa expedida.
Como resulta de las Resoluciones citadas en los «Vistos», el principio de protección
del titular registral de cualquier derecho inscrito o anotado no puede verse alterada por la
posible emisión incorrecta de publicidad registral en la que se omita el referido derecho;
es decir, la incorrecta emisión de la publicidad registral no puede en ningún caso
prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales, que, como se ha
expuesto, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.
Por todo ello, la inscripción de la participación indivisa del 7,586 % a favor de la
sociedad compradora únicamente podrá practicarse con las cargas inscritas que la
gravan, conforme a los principios de legitimación y tracto sucesivo. Debe por tanto
confirmarse también el tercero defecto señalado por la registradora.
cve: BOE-A-2025-13613
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
