BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88070

objeto exclusivamente la parte no expropiada, a pesar de que la escritura no identifique
esa parte y se refiera a una participación indivisa de la finca matriz.
Hasta aquí, la interpretación de la registradora y el recurrente coinciden; la
discrepancia surge porque la primera solicita que se identifique, por razones de
seguridad jurídica, de protección del dominio público y de especialidad registral, la parte
de la finca vendida; mientras que el recurrente entiende que debe practicarse la
inscripción respecto de la participación consignada en la escritura, de modo que sea la
Administración, como interesada en el título presentado con posterioridad, quien aporte
las representaciones gráficas de las fincas segregada y resto, expropiada y no
expropiada, para su inscripción, recabando el consentimiento de la sociedad
compradora, que será titular registral de una parte de la finca 3.979 pero que no habrá
sido parte en el expediente de expropiación.
4. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, en caso de expropiaciones no
inscritas que hayan reducido la superficie de la finca, las operaciones que se formalicen
sobre la finca resto son inscribibles, siempre que se identifique el resto mediante la
aportación de su representación gráfica georreferenciada. Así, las Resoluciones de 24
de octubre de 2016, 21 de marzo y 11 de mayo de 2018 y 2 de enero de 2020, por citar
sólo algunas, indicaron que, ante un supuesto de negocio jurídico celebrado sobre el
resto de una finca resultante tras una expropiación, no es necesaria la previa inscripción
de tal procedimiento, siendo posible inscribir la porción que es resto tras la expropiación
siempre que se aporte la representación gráfica de esta porción.
En el presente caso, nos encontramos ante una expropiación parcial no inscrita
(puesto que, como acertadamente indica el recurrente en su escrito, fue presentada con
posterioridad a la compraventa), pero formalizada antes de la compraventa, pues del
título de expropiación resultan fechas muy anteriores a la escritura, autorizada en
diciembre de 2024, y de él resulta también que «Geshoque, S.L.», fue parte en el
expediente de expropiación y por tanto conocía qué parte de finca fue expropiada. Se
trata entonces de un negocio jurídico formalizado con posterioridad a una expropiación
parcial, sobre la finca resto. Conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, «los asientos
del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro,
previa calificación del Registrador»; y para identificar cada finca, como objeto jurídico
exclusivo y excluyente del derecho de propiedad, la inscripción contendrá, en los
supuestos de reordenación de terrenos, «la representación gráfica georreferenciada de
la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente
acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
El recurrente entiende que el conflicto debe resolverse aplicado el principio de
prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, entendiendo que la expropiación
presentada después es un título «de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real».
Sin embargo, de la documentación aportada al expediente, incluso de los propios
términos empleados en el contrato de compraventa, se deduce que no se trata de un
título incompatible, en la medida en que los otorgantes en ningún caso transmitieron la
porción segregada, sino que era su intención limitar la venta al resto de la finca tras la
expropiación.
Lo anterior, unido a la especial protección de que ha de ser objeto el dominio público,
determina que no pueda accederse al razonamiento del recurrente, debiendo exigirse,
para la inscripción de la compraventa, la concreción de la porción de finca sobre la que
recae, es decir, la determinación de la finca resto tras una expropiación no inscrita,
mediante la aportación de su representación gráfica georreferenciada. De este modo,
podrá inscribirse la compraventa sobre la finca resto, reservándose la cabida objeto de
expropiación para cuando la Administración cumpla su obligación legal de inscribir dicha
expropiación (en este caso, ya presentada), todo ello conforme al artículo 47 del
Reglamento Hipotecario y a la doctrina de la Dirección General antes citada.

cve: BOE-A-2025-13613
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Núm. 159